外企再圈中国 北京写字楼迎来外企需求热潮

　　海外转移势在必行

　　仲量联行在最近发布的第三次企业房地产影响力的报告中指出，中国已经成为工业活动海外转移的主要目的地，而且其工业海外转移的增长势头仍然会保持下去，这将带动对国内物业新需求的强劲增长。

　　报告表明，西方和亚洲企业（尤其是日本和韩国的企业）的工业活动向中国的转移存在扩张潜力。摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁及惠而浦等海外巨头已经宣布了在华扩张计划，这将为中国发展更强大的工业市场铺平道路。

　　据仲量联行亚太区企业解决方案总经理JohnForrest先生介绍，仲量联行通过2003年7月和2004年1月发布的两次影响力调查发现，成本降低是公司物业战略的最大动力。而最新调查表明，支持业务增长已经成为制定公司物业战略的决定性因素。“这种观念转变归因于亚太地区得到改善的经济状况和此前在降低物业成本方面取得的成功。”

　　因为，根据对过去几年进行海外转移企业进行的调查，90%的反馈者表示海外转移在成本降低方面达到或超过了预期目标。另外，93%的反馈者表示在进入本地市场方面达到或超出了预期目标。主要表现在成本降低、物业交付（时间和质量）、进入本地市场以及流程监督涉及的管理时间等方面。

　　而这些成功将很可能会推动未来海外转移的进一步发展。

　　事实上，在仲量联行参与CREIS-3调查的70余家世界五百强企业中，30％以上已经向海外转移了部分活动，而此比例有望在未来三年至少翻一番。仲量联行最近对美国公司的调查也证明了其增长的潜力，其中超过70％的公司计划在未来五年提高海外转移活动。

　　仲量联行对此预测，这将导致中国在未来的一年多时间出现对新物业的强劲净需求。

　　跨国公司四处出击

　　仲量联行的报告刚刚发布，记者就获悉，已经有跨国公司在北京积极寻找写字楼面积。

　　北京佳程广场销售部门负责人透露，因为目前已经有数个国际著名的跨国公司正在与佳程密切谈论租售写字楼事宜，因为限于业务保密，不便告诉记者公司名称，但据透露，都属于世界五百强企业。

　　无独有偶，刚刚从京港洽谈会上招商回来的新保利大厦也遇到同样的情况。据保利集团一位负责人告诉记者，目前已经有多家世界著名企业正在和新保利大厦密切接触，希望能把未来的中国区总部落到新保利大厦。据其透露，这些企业在此之前只是在北京设立了办事处，但是随着企业的发展和中国投资环境的改善，决定加大在中国区域业务规模的扩张。

　　与此同时，位于CBD的尚都国际也受到了来自跨国企业的青睐。据其销售部门负责人透露，在其写字楼顶层近8000平方米的超大面积“楼王”的销售中，有意者颇多，其中，也不乏跨国公司。

　　北京中原商业楼宇部总监穆昆表示，今年以来，来自外资公司的需求，对写字楼市场形成了强劲的支撑，其中来自保险、金融行业的需求表现尤其明显。

　　高端项目备受青睐

　　从市场反应看来，跨国企业进行大规模海外转移已经进入实施阶段，这将极大地促进中国市场尤其是北京市场的写字楼租售发展。但是，并不是所有的写字楼都会受到跨国企业的青睐，高端写字楼才是跨国企业的目标。

　　据记者了解，目前跨国企业频频接触的写字楼项目都属于位于商贸要塞的高端写字楼，比如由保利集团打造的新保利大厦，位于近年势头渐长的东二环商圈，售价高达3000多美元；由香港佳程集团打造的佳程广场，位于传统涉外商圈的燕莎商圈，售价高达2500美元。

　　此外，在积极进行海外转移的跨国企业，需求面积多数都在1000平方米以上，有的甚至达到四五千平方米，而且对硬件要求都非常高。

　　据北京中原副总经理殷则怀介绍，根据全国乃至香港市场的情况看，高端写字楼的出租率都是最高的。据了解，在香港市场，顶级写字楼出租率一般都能在95%以上，这其中，跨国公司需求起到了不可忽视的作用。

　　但是业内人士提醒开发商要注意的是，相对于豪华的外装修，跨国公司更在意的是写字楼内在的品质，比如运转良好、有效的新风系统、有效可靠的配套设备等。

　　服务型企业需求巨大

　　据仲量联行预计，在今后的一年多时间内，跨国公司将大举进入中国这一方面将极大地刺激高端写字楼市场，另一方面还将刺激以为跨国公司提供配套服务的相关企业为主要客户目标的写字楼销售。

　　根据不完全统计，在北京朝阳区CBD地区，目前入驻的全球五百强企业相关机构不过百余家，但已入驻的外资银行、保险、证券公司和办事机构却超过150家。而在这一区域的中外律师、会计师、咨询顾问、投资、评估、公关、广告等中介服务机构更超过200家以上。

　　这表明，跨国公司、集团总部进驻北京CBD的可能性不仅依赖于中国及北京的政治、经济发展背景，依赖于北京市及朝阳区政府刻意打造的软硬环境，还依赖于其入驻的区域是否拥有支撑其制定战略、运营实施、吐故纳新的服务生态链。企业内部服务导入专业化力量与企业部分管理、业务外包方式正在为越来越多的巨头企业所采用。

　　据尚都国际销售部门负责人介绍，因为面积大小灵活适中，目前该项目已经受到来自律师事务所、贸易公司、咨询公司等欢迎。

　　因为，对于进入中国的企业而言，除了那些带来重大影响的企业、集团总部外，更需要那些可能并不是庞然大物，但却是世界范围内的专业领袖企业或分支机构入驻，形成巨头企业总部的“专业”型权威服务平台。反过来，大量的权威专业服务企业与机构入驻CBD，也会以其特殊的专业影响，吸引更多的企业、集团总部跟进。