世邦魏理仕：中国商业物业拒绝散卖[专业分析]

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毫无无疑，中国迎来了商业地产一个火热的年代。北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、哈尔滨等城市都在如火如荼地进行商业地产建设，可以说机遇与挑战并存。商业地产最大的风险来自地理位置不佳，此外，现在很多项目运营提出购物中心（Shopping Centre）的概念，但在运营上却按照传统的商场进行管理。项目定位是决定成败的关键，发展商必须有自己准确而清晰的认识，因为对于商业地产来说，如果一开始失败的话，再重新定位包装就非常困难，一开始就给消费者信心，接下来的工作也会越来月顺畅。

现在很多商业地产项目在招商策略中都非常重视品牌店、主力店的引进。作为品牌有不同的档次：诸如LV、 PRADA、 FENDI的一线品牌；包括Maxmara、CK、AMANI等在内的二线品牌；此外还有像Veromoda、ESPRIT、佐丹奴、真维斯等普通品牌。无论高低，他们对于进驻大型购物中心具有相当丰富的选址经验。他们希望商业物业不是散卖，比如国贸、东方广场没有一个商铺是卖的，大家拥有同一个业主，进行统一管理。此外，发展商的背景、实力以及定位的目标客户也是品牌店选址考虑的重要因素；最后，项目位置非常重要，周边的配套、交通是否便利都是硬指标。现在，与我们合作的诸多国际品牌中，他们对华贸中心、财富中心、国贸三期比较感兴趣，对金融街也有些意向。发展商和品牌店第一次坐下来谈是非常关键的。发展商要把怎样得到定位、怎样安排设计业态、目标客户的设定、市场调研、区域分析等内容详尽地陈述，并由此得到合乎逻辑的判断。此时，品牌店就会知道发展商的想法，从而知道是否适合它的进驻。对于商业地产项目，后期招商和前期定位是紧密相关的，二者必须统一。很多细节在策划之初就要做周密的考虑。比如地铁在其它国家是特别好的交通工具，如果商业项目在地铁上面有连通是非常大的优势。但北京的地铁还不成熟，商家也不是太清楚什么样的人每天会坐地铁，会到商场里消费。此外，地铁里面的维修维护也没有达到较高的程度，诸如此类，都是要在前期定位充分考虑到的因素。CBRE商铺部现在做一条金樹街，一万五平方米酒吧街。这是规划很好的一个项目，有公共厕所，停车位，目标客户也很有特色。北京的酒吧街诸如簋街、大山子、三里屯、后海，每一个店铺都卖出去，他们的氛围是自发形成的，也带来很多问题。比如街前面的路很窄，广告没有统一管理等等。金樹街这个项目我们两年前年开始做，预计2006年开业，因此有足够的时间做路演，希望给客户最准确的回馈。前期工作做充分了，招商的时候就容易得多。你就会知道哪部分会吸引国外品牌，那些适合高档品牌进驻，甚至什么样的零售商里面的装饰怎么做，发展商了如指掌，这对统一管理和控制非常重要。

另外，对于2005年出现的很多CBD边缘的底商，在规划设计上应该说没有后者完备，但这不代表他们的成功率不高。以服务定位，超市、餐饮店作为配套来做，在新加坡、马来西亚，大型底商的Shopping center也是跟CBD一样，因为CBD很堵车，很多人不喜欢去那里买东西，所以商业街聚集了很高的人气，相信不久的将来，我们将会看到很好的百货甚至购物中心。

中国的商业地产存在一个误区，就是一定要做最高端、顶级的规划。其实，一个好的商业地产项目，定位高端还是中档不是关键因素，重要的是项目的位置和策划要非常有特色。

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