世邦魏理仕：北京2005年一月份土地市场综述

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一、2004年土地价格上涨

近期，国土资源部地价监测报告显示，京津地区2004年综合地价为2009元/平方米，不仅高于全国平均水平，而且大大超过长江三角洲、珠江三角洲，居全国最高，其中北京上涨率为2.26%，数据显示北京地价的上涨幅度仍在较为合理的范围内。从北京在2004年开始全面实施土地的招投标政策之后，关于由政府单一渠道供应土地能否满足旺盛的市场需求以及可能造成的供给不足而导致的土地价格的过快上涨而引发出的一系列问题一直争论不休，“是房价拉动了地价还是地价推动了房价”的问题政府土地主管部门与开发商们都有各方的解释，实质上北京房地产居住与投资性需求的强劲购买力促使了全国及外资资本对于开发用地的投资行为，激烈的竞争自然导致成交价格的上涨。

在2005年，控制土地价格的过度上涨无疑是政府土地主管部门的重要工作，几下几种措施都将产生良好的作用。首先是在“保护耕地，充分利用现有土地资源”的前提下，盘整尚未开发的建设用地，对未过关的项目在公平、公正的原则下根据相关土地收购与储备政策纳入今年的建设用地土地供应计划并尽早向社会公布，改变开发商当前无计划盲目地参与土地市场的招投标，不按市场规律出价，造成土地成交价格的非理性上涨的局面。第二是对于不同地区的出让地块的未来产品定位及售价应给出相应的政策指导，特别是对于位于城郊结合部的大片居住用地，鼓励开发商推出性价比高的项目，支持开发商在住宅品质上带动原有区域，而不是推动原有区域住宅价格的上涨。例如在今年将成为开发商追逐热点的原北京吉普汽车厂用地， 总占地面积达40公顷，规划建筑面积应在100万平方米左右，如此大规模的居住用地，开发后将对双井地区的住宅价格产生重要的影响，因此政府应从原企业利益及后期开发产品定位两方面平衡，从源头上控制地价与房价的过快上涨。第三政府今年将继续执行抑制经济过热特别是固定资产投资的过快增长的调控政策，若银行继续加息，这将对房地产的投资与需求都产生重要的影响。综合以上因素，2005年土地市场仍是资本投入的重点，尽早出台相关的政策以保证土地供给的充足、有序是控制今年地价与房价的关键。

二、土地交易仍然活跃

新年伊始，土地市场继续保持活跃。从土地储备整理中心公开的市场信息显示，一月份，有四块地成交，详细的地块成交信息见下表。近期，另外有位于平谷县、中关西区及东城区内的三块商业办公用地收到第一份标书。从成交的地块特点分析，项目用地规模不大，以公建项目居多。其中丰台区贾家花园住宅用地竞争较为激烈，有12家开发商参加竞争，经过了65轮竞价，最终由建工集团以20250万元取得开发权，根据测算项目三通一平的楼面价格达到2987元，用其目前周边普通商品房的价格测算，很难支撑这样的地从水平，因此开发商应是十分看好此地区未来的增值潜力并将开发项目的市场定位在高档产品。

信息来源：北京土地整理储备中心

有实力的本土大型开发商一方面不断留意政府公开出让的土地信息，而一方面也在积极盘活内部土地资源，将原来已搁置多年的项目进行认真的市场定位与产品研发，据了解，很多开发商正在请专业的顾问公司对写字楼或商业用地进行产品策划，本土有实力的开发商已经开始准备参与到商业物业的竞争中去，而且正在积极地学习与引入外资对于优质商业物业的经营与管理经验，将收益性物业作为其开发的不动产组合的一个部份，一则可以抵抗原有销售型物业现金流不稳定的风险，同时也盘活了手中的土地资源，这些项目预计多数将在今年下半年及2006年推入市场。另一方面，对于已过关项目的股权收购或兼并则是有实力开发商获取土地资源的另一渠道，在外资及外地开发商不断涌入的北京市场，也有很多行业的资金受宏观金融政策调控的影响，开始放弃在房地产行业的投入，有的企业是将资金集中到一个项目上，将其它项目转让，小的项目公司的股东干脆是将项目完全转让后退出了房地产行业。以上这些市场的变化表明，去年推出的土地政策已经发挥了良好的作用，即提高了现有建设用地的使用效率并使不具备资金与专业实力的中小开发商出局。

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