世邦魏理仕：上海办公楼市场发展迅速升值空间大

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正值国际投资者、海外资金关注中国经济的发展态势，看好人民币升值空间之时，人民币汇率微调。人民币升值意味着国内经济整体向好、投资机会增多，而对于房地产行业的影响主要在于预期效应和资金流入效应。

不少金融界专家认为，人民币升值将出现中长期、小幅上升的过程。渐进的升值过程也将继续吸引海外投资资金涌入中国市场，预计资金的运动转换趋势在3到6个月后就会明朗化。资本是逐利的，除了股市、国债、基金等渠道，相信房地产仍会是热钱的主要选择之一，从而对调控中的上海楼市产生一定促进作用。

对于上海办公楼市场来讲，一方面，前期购买写字楼的投资者已经享受到了人民币升值带来的增值回报，这也给后续投资者注入了信心；另一方面，市场短期内对于办公楼的需求明显大过供给，上海办公楼市场仍处于“牛市”通道中，购买者不仅可以持有物业保值也可通过投资转租增值。

回顾已结束的2004年上海办公楼市场，由于全球资本和本土资金的加速进驻，导致上海办公楼供不应求，高档办公楼租金增长幅度排在全球第三位，远远超过纽约、东京和中国香港地区。近几年随着上海经济的快速发展，许多知名跨国企业战略性地将地区或亚洲总部从中国香港、新加坡等地迁至上海，市场上对于高档写字楼的需求明显增量，CBD地区甲级写字楼的空置率持续下降、租金不断上涨。上海高档办公楼的年租赁价格在全球房租最高地区的排名中列41位，仅次于纽约市中心区。

上海办公楼市场的迅速发展，需求量的明显增长，定价水平则仍处在中级阶段，因此具备巨大的升值空间，人民币升值无疑又似东风吹来，给予众多投资者更好的预期。当然，如要选择写字楼物业，仍要从硬件设施、软件服务等专业因素考虑，来判断其增值保值的效应。投资回报率则普遍在5%7%。

在人民币升值的态势下，吸引热钱入场应该是必然的，同时，销售型写字楼具有良好的长投资回报，更能够使这些热钱从短期的套利行为转向中长期的投资获利，所以目前这些热钱是舍不得离开的。

上海世邦魏理仕物业顾问有限公司董事 许智才

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