北京亚奥纯写字楼：亚奥商务区的前世今生

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展望5年以后的亚奥商圈，纯写字楼将是市场主流，市场还没有足够接受能力的这五年，亚奥将会如何度过呢？

亚奥商务区的前世今生

亚奥区域写字楼的兴起得益于上世纪90年代初亚运会之后亚运村商务区的发展。亚运会之后，设于该区域内的北京商品交易所的期货市场比较火爆，由此引发了该区域内对办公物业的需求。

1998年，位于复兴门的金融街建成之后，亚运村的北京商品交易所被撤销，该区域内的商务气氛因此萧条下来。而随着周边区域经济的发展，亚奥作为一个比较优秀的居住区开始闪放着光彩。但所有人都明白，一直在追逐着奥运会主办权的北京，一直为亚奥区地块准备着更大的用途。

2001年7月，北京申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了该区域重振写字楼市场的有力卖点。随着奥运场馆和道路交通基础设施的规模建设，亚运村及奥林匹克公园周边写字楼项目都会在2008年之前入市，亚奥区域写字楼物业的热潮在逐步升温。

与北京市其他成熟商圈相比，目前亚奥区域内商务氛围尚不成熟，尽管亚运村的国际会议中心、汇宾大厦等个别写字楼的入住率在90%以上，但是这些写字楼的租金却要比朝阳区中央商务区的写字楼租金低得多，甚至还不如海淀区中关村写字楼的租金高。

纯写字楼挑战亚奥商务公寓

从亚运村商务市场形成开始，商务公寓一直占据主流地位。商务公寓多以住宅立项，按照写字楼或者商住两相宜来配置，使用年限长，投资成本相对纯写字楼低。随着亚奥区未来商务环境看好，区内对于商务环境的要求也逐渐提高，“纯写字楼”已成为本区域新的热点话题。

从2004年9月入市的兰华国际大厦开始，亚奥区域内多个纯写字楼项目被相继推出。一是北京盛世兆业房地产开发责任有限公司开发的西奥中心，总建筑面积6.6万平方米，报价13000元/平米，已在2004年12月底入住；二是由太合集团开发的凯旋城纯写字楼项目，总建筑面积为3.3万平方米，标准层面积900平方米，其价位在10000元/平方米左右；三是由华润集团开发建设的峻峰华亭将推出7.2万平方米的纯写字楼项目，售价待定；更广泛的亚奥区域内，位于北辰西路西侧的摩根大厦和北三环中路的燕莎盛世也已动工，预计明年推出，总建筑面积分别为41万平方米和7万平方米。这使该区域内于明年入市的写字楼项目总建筑面积超过50万平方米。

有专家推断，自从商业化操作模式成为奥运会操作主流方式之后，按照国际惯例，一个举办了大型国际体育盛会的地区，往往就是该地区政府力推的新经济增长地区，而从时间上来说，要将这种持续的影响和本区域各种设施的商业价值综合发挥出来，需要2-3年的时间。

从国家的奥运战略来看，为保证奥运会的胜利举行，在2008年之前，亚奥区的庞大商业野心应该会被抑制，但在奥运会顺利召开之后，为迅速消化庞大的不动产，开发亚奥必然被提上议事日程。而在那个时候，西边的中关村应该上了一个新台阶，而东边的望京区也从单纯的居住群落变成一个有竞争力的经济区，有着各种先天性好条件的亚奥区将有一个更高的起飞平台。从产业升级和区域建设来看，纯写字楼将成为亚奥商圈未来的发展方向，但是从目前的情况来看，纯写字楼处于颇为尴尬的境地。

三大不足制约发展

首先，亚奥商圈的竞争力不足。北京写字楼市场已经整体进入了海量供应阶段，在CBD、中关村、金融街这三个已经形成规模的成熟商圈中，供需矛盾越来越突出，在这种市场条件下，亚奥商圈要想从中分一杯羹，难度不小。

其次，亚奥商圈的需求不明朗。亚奥商圈以服务型的中小企业为主，纯写字楼所预期的理想客户应有一部分是大型企业，在奥运会利好因素的促进下是否会吸引大型企业入住，还是一个未知之数。

再次，亚奥商圈自身已有的客户，习惯接受的价位是10000元人民币以下的商务公寓的价位，亚奥商圈纯写字楼的价位跌破10000元的可能性不大，亚奥商圈接受纯写字楼的价位需要一定的时间。

但最重要的是，即使有这样那样的不足，开发商们也决心豪赌明天，因为等待的成本实在太大了。以亚奥区的发展态势，谁都明白，越往后，此处的土地越是难求——此处的住宅用地需求也不小，越往后，土地的出让金就越贵，而国家有关政策也决定了土地闲置升值的方式已经不可行了，于是看准了高档商务在亚奥区发展美妙前景的资本只能行险一搏。

所有这些问题都需要时间来回答，但是对于迫切要求资金回笼的开发商来说，时间就是金钱，亚奥商圈纯写字楼的入市，恰好赶在市场还没有足够接受能力的时间点。展望5年以后的亚奥商圈，纯写字楼将是市场主流，那么市场还没有足够接受能力的这五年，亚奥将会如何度过呢？

就像那个著名的故事，愚蠢的人永远认为，塞饱肚子的是最后一个烧饼。市场自有自身规律，5年时间，需与求的落差，时与势的博弈，使得开发商们必须把握机会，找准特色卖点，不管是专为小公司推出的几十平米的写字间，还是野心勃勃的国际大企业驻地，都是值得肯定的探索。

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