掘不到金子就抢个位子 外资机构进入中国收购写字楼

在经历了市场起伏轮转之后，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金的重要：对于一个资金密集型行业来说，解决好融资问题是企业发展的重中之重——如果说2005年给房地产商留下了什么，这可能是最宝贵的经验之一。

另一个值得注意的是，“只听楼梯响”的境外资金今年频频出手，一掷千金收购北京、上海的地产项目。与上海一墙之隔的杭州，是否也引起了境外资金的注意呢？外资在杭州的表现如何？我们充满好奇。

商业地产，外资眼中的香饽饽

周京长有些惊讶，公司在杭州解放路上的项目桩基还没有打好，已经有人捧着钱来销售部敲门了。

对方的目的显然不是买楼那么简单。初次接触后的第四天，一份详细的项目调查报告放在了他的办公桌上，周京长又吃了一惊：虽然报告是全英文的，但列出的地块相关数据详尽而准确，甚至包括返税后实际支出的土地款。

“这绝不是三两天就能收集到的信息。”作为一家新成立的房产公司的总经理，周京长很清楚，公司的知名度并不高，对方如此大费周章的原因只有一个——项目，这个解放路上黄金地段的商务酒店公寓从立项起就没少过洽询者，只是他没想到竟也有外资对此感兴趣。

让外资眼睛发亮的又何止周京长的这个凯恩·西湖金座。

因为梦琴湾住宅项目而为人熟知的华元房产其实是以开发商业地产起家的房地产企业。“早一两年前就已经有国外风险资金、国外基金主动来接触，只是一直没有适当的合作项目。”该企业营销负责人告诉记者，事实上，包括洛克菲勒在内，他们与一些知名基金组织长期保持着良好关系，合作并非没有可能。

湖滨商圈、黄龙商务圈、钱江新城、滨江……从采访中了解的情况来看，这些区域认同度高的地块的商业地产项目或多或少都与境外资金、基金有过接触。其中个别项目目前已经达成初步意向，正在进行深层次洽谈。

3类外资中意杭州，两三年前已布点

实际上，外资机构进入中国已有两三年时间，2004年后，一向低调又小心翼翼的外资机构在短时间内纷纷涌入国内房地产市场。

在上海，花旗银行一次收购市值约8亿元的陆家嘴部分写字楼物业；在北京，国际著名财务管理和顾问投资机构梅林集团以3000万美元现金入股北京银泰中心；此后，投资银行摩根士丹利在京投下首笔巨资，买下富力位于CBD的双子座；此外，雷曼兄弟、美国的汉斯公司、荷兰的ING也都在寻机进入中国房地产市场。

而目前到杭州来探路的境外资金大致有三类：一类是摩根士丹利这样的国际投资机构，但在进入杭州时他们多会通过中介机构与房产企业接触；第二类是大型境外企业的投资，从采访中获知的信息看，其背后有时也跟着一个甚至几个境外基金；第三类是关注公寓物业的散户买家，这种情况比较多见，世贸丽晶城、绿园等杭州高档住宅中都有外籍业主。

值得讨论的是前两类。从杭州实际操作的实例看，这两类投资大多选择的是房地产开发阶段和收购优质商业物业持有经营的长线投资，在目前国家对外资进出境有严格管制的政策环境下，这些机构的投资行为多出于战略考虑，因此他们会选择城市黄金地段的高端写字楼及商业物业。由于房地产开发以及购买持有型物业获得投资回报需要的时间比较长、投资额比较大，他们的投资相当谨慎，比如位于杭州黄龙商圈的某个项目前后谈了一年多，目前仍在商谈中。

一年多前，仲量联行中国区商业部相关负责人到杭州时曾向记者透露，受一些境外基金委托，他们正在杭州物色适合的投资项目，然而，时隔一年仍然没有足够成熟的项目——与介入上海、北京房地产市场的疾走相比，外资进入杭州楼市的步调似乎过于温和了。

现任浙江建工房产营销总监的蔡阳在上海工作时就曾与外资银行有过密切接触，他用“务实”来形容对他们的印象：“一两年前对长三角楼市仍处于试探阶段时，这些外资银行已经对如何建立自己的滩头阵地、如何扩大市场份额，有了详尽战略方案，不夸张地说，杭州有多少写字楼，他们比本地开发商还清楚。”

所以，周京长遇到的情况并不突兀，事实上，在西湖金座打下第一根桩基前，某外资机构对这个项目的投资价值评估早已开始。

信息不对称，合作也不易

一方面，目前国内（包括上海、北京）商业物业价格水平远低于一些国际城市如纽约、东京，杭州甚至出现商业物业与住宅价格倒挂现象，外资收购物业后通过参与物业管理和提升整体的配套及营运水平，租金有机会提高，进一步提升回报率，这是境外资金有投资冲动的基本原因。另一方面，去年开始的宏观调控，特别是今年3月起出台的多项调控政策，使得杭州房地产开发商的现金流非常紧张，很多时候他们也急于寻求资金合作，把旗下的物业出售给对方。

落花有情，流水有意，本该一拍即合，但实际情况却并非如此。“雷声大雨点小。”一位不愿透露姓名的开发商如此形容外资进入杭州楼市的现状。他告诉记者，到目前为止已经有多家外资机构相中该公司在滨江的一个项目，只是条件一直谈不拢，“如果把公司最优质的资产出售了，可能会影响到公司自身的品质和今后的发展，这一点杭州的开发商应该考虑清楚。”

“不是我们不愿意，是对方水太深。”一位开发商表示，与外资机构合作他看中的无非两点，一是资金流，二是国际市场，利用对方的渠道来推广公司产品，如果对方“胃口太大”，公司无利可图还谈什么合作。

其实，多数境外资金都不希望直接参与房地产的整个开发进程，因此，目前他们主要采用的操作步骤是：买断——证券化——卖出套现。在这个过程中，市场操作透明度越低，在市场交易时的折扣就越大。而在杭州，可供境外资金选择的地产项目和范围本身就比较少，而他们看中的项目，本地开发商又有可能不愿意撒手。因此在交易的过程中，由于信息不对称，很有可能导致漫天要价坐地还钱的情况，交易很难达成。

事实上，杭州开发商对境外资金的到来也没有多少心理准备。毕竟，市场好的时候，谁愿意把到嘴的肥肉分一口给别人？当面对资金压力的时候，尽管有融资的要求，但由于多数杭州开发商对项目的定位是短、平、快，别说三五十年的长期持有，可能连三五年的考虑都没有，因此往往房子还在图纸上已经卖掉了一大半，而外资希望收购的是开发商拥有独立产权的完整的项目，对寻求“救命钱”的资产，他们不感兴趣。

坦白地说，杭州有时候是在刻意地吸引境外资金的注意。虽然同处长三角地区，但在很多时候外资机构是把杭州作为上海的“可辐射区域”来看待的，位置上接近、风险可操控，从他们与杭州开发企业的频繁接触来看对杭州市场也不是没有企图，只是真正的境外资金大举进入可能还需要时间。