日本Replus图谋24亿收购华贸中心1、2号写字楼

海外资本逐步从成熟物业收购转变到在建物业收购

有消息人士透露，日本Replus株式会社（下称“Replus”）购买了华贸中心1、2号写字楼近12.4万平方米的面积。华贸内部人士证实了此消息。他透露，双方的合作协议仍在商谈之中。

“2500美元/平方米。”一位熟悉此交易的人士透露。按照此价格，Replus收购华贸中心12.4万平方米写字楼的面积，整个交易价格大约在人民币24亿元。华贸内部人士表示,双方的合作方式是共同入股组建合资公司。但他没有透露双方的具体占股比例。

双方合作参股

华贸中心共三栋写字楼，此次收购1、2号写字楼仍在建，预计今年年底、明年年初竣工，而另外一栋写字楼最快也要到明年六七月份竣工交付使用。

分析人士指出，由于此项目并不属于成熟项目，目前还在建设阶段，如果采用全部收购，产权问题不易解决。而采用双方共同建立项目公司的方式，不仅可以规避产权转让问题，还可以享受契税、营业税等税收优惠。

华贸中心为CBD地区标志性项目，以高端产品为卖点，最终选择了Replus这家并不知名的基金多少让人有些不可思议。大多数投资人士对此基金一无所知，有关人士表示，除了华贸中心写字楼之外，目前此家基金在国内还没有任何收购行为，并不排除是日本、韩国或中东地区私募而来的资金。

“华贸中心从去年10月份开始，先后与多家大小投行有过接触，其中不乏美林、高盛、摩根等海外著名基金。”熟悉此交易的人士表示。

但他分析，最终这些知名投行没有选择此项目，一方面是因为此项目仍在建，另一方面此项目处于CBD地区，未来将有几百万平方米写字楼的放量，能否带来长久持续的收益回报亦是担心的问题。

华贸中心总计投资额人民币80亿元。项目预计2007年底全部竣工，开发建设规模约百万平方米，包括写字楼、超豪华酒店、水世界商城、国际公寓、高档住宅、商务楼和公园等。

“华贸中心写字楼选择被收购应不是项目内财务压力问题，其高档住宅目前已卖到1.8万元/平方米，销售态势不错，况且其有雄厚的国华电力背景。”熟悉此交易的人士说，“除非是集团战略性考虑，可能将资金快速回笼开发其他项目。

海外资本争相收购

近段时间以来，海外资本动作频频，先后有亚洲国际金融控股有限公司收购华普中心，高盛收购招商局京汇大厦等。而随着海外基金对北京市场的日趋熟悉，将会有更多的海外资本进入北京收购优质物业。

仲量联行发布的北京一季度写字楼市场情况显示，共有四栋写字楼被整栋销售。除了Replus收购华贸中心写字楼，亚洲国际金融控股有限公司以人民币22亿元收购华普中心之外，另外一起收购行为并未公布。

“实际上，另一起收购行为由高盛收购招商局的京汇大厦，由于协议仍未签署，所以还不便对外公布。”知情人士表示。

招商局中心位于CBD地区，目前共有摩托罗拉大厦、惠普大厦、招商局大厦、京汇大厦四座写字楼和雅诗阁两栋公寓。1999年，京汇大厦被卖给新加坡GIC集团，今年年初由GIC集团准备卖给高盛，但具体价格尚不清楚。

戴德梁行写字楼部董事陈文瀚介绍，京汇大厦的经营状况不错，众多国际知名公司纷纷入驻。此次转让，GIC肯定会提高转让价格，获得丰厚的两次转让价差，而高盛亦可持有获得长期回报。

越来越多的国际投行看好中国。戴德梁行投资部物业顾问秦子凡亲身感受到了这种趋势的变化。“海外资本对国内市场的愈发熟悉以及人民币升值的潜力，许多投行纷纷委托其提供深度市场研究、可行性分析、财务模式以及收益分析等专业服务。”

但他同时表示，目前国内市场的优质物业并不多，很多投行还持观望态度，一个投行一年要考察一二百个项目，但真正下注的也不过1/100。

对此，戴德梁行研究顾问部助理董事王晨表示：“从Replus收购华贸中心写字楼来看，一方面众多投行已纷纷进入中国，另一方面是国内的优质物业并不多，很多投行已经逐步从成熟物业收购转变到在建物业收购。”