戴德梁行最新报告 一季度上海甲级写字楼租金再涨

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由于供应有限，2006年第一季度上海甲级写字楼市场延续了活跃的市场行情，租金进一步走高。根据戴德梁行2006年第一季度报告显示，上海甲级写字楼租金指数较上一季度上升1.38%，同时上海甲级写字楼售价指数则小幅下降2.6%。

新增供应寥寥

本季度甲级写字楼新增供应只有位于卢湾区新天地附近的白金大厦，办公楼建筑面积32220平方米。2006年第一季度，上海甲级写字楼总存量达到3,818,475平方米。

甲级写字楼市场预租情况普遍，对于需求面积较大的租户，目前很难在现有楼盘里找到理想的空间。根据戴德梁行2005年下半年对国际甲级写字楼样本楼盘的租户调查，对写字楼的平均需求面积在880平方米左右，而需求量小于等于300平方米的约占一半，大于2000平方米的约占17%。

根据戴德梁行数据，2006年一季度市场吸纳总量达69668平方米，卢湾、黄浦、陆家嘴分列前三名，市场吸纳量虽然在数量上较上一季度有所下降，但其中卢湾区的新增供应白金广场本季度吸纳量达到了14499平方米；位于市中心的黄浦区吸纳量也有明显增长，其中都市总部大厦租赁成交4200平方米；位于陆家嘴的汇亚大厦租赁成交2900平方米。

售价指数小幅下降

由于2006年第一季度上海甲级写字楼市场仍然延续了供不应求的态势，全市平均空置率下降为6.1%，在市中心如黄浦区和静安区空置率分别为3.3%和2.2%，卢湾区由于有新增供应，空置率由上一季度的2.4%上升为5.6%，徐汇区的空置率最高为10%。同时，上海甲级写字楼租金以卢湾区265元/平方米/月为最高，其次是静安区租金261元/平方米/月。

在甲级写字楼租赁行情持续见好的情况下，售价指数却出现小幅下降，主要原因是上海甲级写字楼销售市场目前尚不成熟，可供销售甲级写字楼较少，2006年一季度销售成交案例较少。

一季度沪物业收购忙

2005年是海外资本投资国内大宗物业开花结果的一年。根据戴德梁行估算，2005年外资在上海地区的大宗物业投资总价值超过65亿人民币(约合8.1亿美金)，总面积达32万平方米。

2006年第一季度，上海投资市场同样表现活跃，在成熟物业交易进行的同时，地产公司并购也成为新的市场宠儿。

2006年3月，凯德置地以8270万美金认购香港<上市公司丽丰控股20%的股份。丽丰控股的业务主要集中在上海及珠江三角洲地区，已建成项目包括上海香港广场和广州东风广场等。华人置业以5000万美金收购Jadefield Limited的全部股份，通过此次收购，拥有了上海百富勤广场未出售部分的权益。

戴德梁行预测，2006年全年上海甲级写字楼新增供应预计达到24.5万平方米，与2005年约45万平方米的新增供应相比，2006年预期新增供应量较低，仅占1997-2005年平均新增供应的67%。由于市场供不应求的情况未能缓和，预期2006年全市平均空置率将保持在5-7%，甚至更低，租金水平则会进一步走高。

而今年第一季度政策方面亦有微澜。今年3月，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，对房地产相关税收基数的确定、征税的时间节点、减免税、税收征管方式等细节作了进一步补充、修改和完善。

对于不规范的房地产开发商而言，由于“合法避税”的空间收窄，房地产开发成本有所提高。但从整个市场来看，不会对房地产价格造成较大波动。从长远看，该政策有利于市场的健康发展。

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