北京西直门商圈写字楼上升最快 成企业选址热点

日前，中原地产发布的研究报告指出，2005年年中至今，北京写字楼市场传统的CBD、金融街、中关村三足鼎立的局面开始打破。在对写字楼所选区域的选择中，三大传统商务区域写字楼购买人群所占的比例为44.5%，之前三大传统区域一统京城写字楼购买市场的辉煌局面已一去不复返。

在传统三大区域写字楼购买人群比例下降的同时，东部连结东二环和东三环商务带的朝外商圈、西部连接中关村商圈、西直门以及金融街商务带的西直门商圈等具有居于核心商圈或者商务带具有连接贯通功能的中间商务地带成为购买的热点区域，其中西直门商圈写字楼购买人群则占到8%，成为北京所有区域里写字楼购买上升最快的区域。

中原地产华北区域总经理李文杰认为，连接核心区域中间地带写字楼将成为新的写字楼市场的购买热点区域，他将这种现象归纳为北京写字楼市场分布区域将由核心区域的“点”状分布逐渐发展成为彼此连接的“带”状分布。

这一观点也得到了北京城建地产富海国际港项目部负责人的认可，北京城建地产开发的富海国际港位于西直门区域，属于京城写字楼“带”状分布的代表项目。他分析指出，随着国际化北京的经济快速扩张和多中心的政府规划推行，人们对于城市中心就是大片商务区林立的传统认识也会被打破，与城市多中心并存的必定是每一个中心的功能专业化、细分化。

现状：出现核心区域中间地带写字楼商务带

事实上，北京已经出现了多个连接核心区域中间地带的中心商务区域，这些新出现的商圈因其定位合理，尤其是区域一些具有代表性写字楼产品的拉动作用，区域商圈氛围已经形成，并逐渐形成其相对独立的商务区域。这些新的商圈的特点就是介于核心商圈之间，成为多个核心区域的连接纽带，并以带状分布，入驻企业多数和相临商圈趋近，但是同时突出其自身特点，企业入驻后的运营成本将会比核心商圈低，因此中间地带将是未来中小型企业聚集的地方。

以连接中关村商圈、西直门以及金融街商务带的西直门商圈的写字楼项目富海国际港为例，该项目位居西北二环、三环之间黄金区位，占据北京西部商务带核心位置，是该区域5A级商务建筑。其产品规划设计上注重创造复合型商务功能，有公寓配套，设大中型会议室、空中会议沙龙、空中观景廊及豪华接待室、谈判室等与其他核心商务区域配套旗鼓相当。“从我们现在销售和认购的情况来看，我们面向的主力客群一般都是自用型办公的成长型企业。这些客群中相当一部分客户看中的就是富海国际港一路畅通的便利优势，二三环动态相连，瞬间便可联动五大商圈，(金融街、中关村、亚奥、西直门、中央政务区)除了交通、资本和信息优势，这条商务带中间地带的办公成本、区域企业选址前景也是购买客户非常看好的。”北京城建地产富海国际港项目部负责人这样说。

前景：中间地带写字楼将超越已有商圈

商务区域呈带状发展是一种必然，因为随着整个城市经济多功能性的发展，尤其是一些区域的功能性区域划分更为纯粹和独立的前提下，核心商务区已经无法承载起经济快速发展对写字楼产品的需求量。与“中关村、CBD、亚奥区域的成熟商圈相比，这些中间地带不会形成大规模成片开发的态势，而主要是承接成熟商圈客流的点状开发，这些目前相对落后地带的开发定会后来居上，超越已有商圈。”清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波指出。

除了具备核心商圈便利的配套环境外，这些中间地带相对较低的办公成本和企业选址前景则是这些区域被看好的重要因素。比如目前中关村5A级写字楼平均销售价格是1.7万元/平方米左右，金融街5A级写字楼平均销售价格是2万元/平方米左右，而西直门区域的富海国际港的销售价格为1.2万元/平方米，目前已正式开盘销售。从产品的品质和区域环境来看，核心商圈中间地带与传统的核心区域没有太大差别，由于这些区域属于后来开发的项目，甚至有些产品的品质要超过核心区域的写字楼。

“由于其目前毕竟所处的位置属于一个发展状态，因此这些中间地带写字楼产品的销售价格相对低一些，因此办公成本则要低。另一方面这些区域又属于上升通道中，因此将来升值空间和潜力则要比核心区域大一些。”北京城建地产富海国际港项目部负责人这样表示。