发行仍未破冰机构态度不一 REITs上市热潮渐退

继越秀房地产信托基金在香港上市之后，深受资金瓶颈困扰的内地商业地产开发商均对房地产信托基金（REITs）这种融资方式流露出极大兴趣。首创、万达、华银控股，乃至深圳铜锣湾、万科、华润集团等都曾经不同程度地为REITs上市积极准备。

业界一度预计，2006年将是一个“REITs年”。但是在越秀REITs上市之后整整9个月的时间内，有着大热预期的房地产信托基金并未呈现应有的热度。除了今年5月香港冠君REITs挂牌以外，内地没有物业在境内或者境外上市成功。

解决资金不足的灵丹妙药

不久之前，刚刚涉足商业地产不久的富力地产有关负责人表示，将争取在2010年之前分拆商用物业实现信托上市。尽管目前富力地产位于广州的商业项目大多还未交付使用，但是由于该集团在珠江新城储备了大量商务办公地块，而且将于近年内启动，因此，富力地产提出发行REITs的构想显得顺理成章。

越秀房地产信托基金有关人士表示，发行房地产信托基金对于越秀城建、富力地产这种综合性地产开发集团的资金回笼非常有利，可一次性解决商业项目的整体销售问题。“例如越秀下属的越秀投资（0123.HK）。”

一般而言，商业项目包括商场和写字楼的投资比住宅大，但是由于采取半租半售的模式，资金回笼速度远远低于住宅。如果房地产信托基金能够对符合收购条件的物业实现整体收购，以此向银行借贷或者增发新基金，将一次性回笼大量资金，用于新项目的投资和开发。

机构对REITs态度不一

尽管REITs的融资功能非常突出，但是能否实现持续增长，乃至再融资，关键在于经营业绩。

事实上，除了领汇表现一直较好以外，另外几只香港房地产信托基金在整体上呈现下跌趋势，成交价持续低于发行价。其中，冠君产业信托发行之日以4.5港元低开低走,并一直未走出低价阴影；鸿富基金也从2.16港元的发行价一路下跌，并未呈现反弹迹象，跌至1.7港元左右徘徊。

对此，有分析指出，由于美联储连续加息，美国部分国库券收益率达到5.3％左右，这与房地产信托基金的回报率相当，因此，大大降低房地产信托基金的吸引力。

此外，房地产信托基金的购买者以境外教育、养老等追求稳妥增长的资金，因此，对回报率和稳定性格外看重。而部分房地产信托基金的回报率水分较多，因此遭遇一定冷遇，导致价格下调。REITs大量发行仍未破冰

尽管房地产信托基金在香港股市的表现缺乏增长动力，但是一次性的融资功能仍旧让许多境内开发商跃跃欲试。首创、万达于今年上半年相继透露已经做好REITs上市的充分准备。

除了企业积极筹措，政策导向也在今年显得格外明晰。今年年初央行副行长吴晓灵曾表示，用公开发行收益凭证方式设立REITs才是房地产直接融资的方向和可持续发展模式。业界普遍认为，这是政府监管部门发出的鼓励房地产企业大胆尝试房地产信托基金的最明显信号。

尽管如此，REITs的发行仍旧没有实现业界的预期，越秀房地产信托基金以外再无第二只内地房地产信托基金出现。事实上，越秀房地产信托基金所打包的4个物业，是从香港原有上市公司越秀投资中分拆出来的资产；因此，从严格意义上说，内地打包物业直接登陆香港股市仍旧是空白。

“这主要是一个技术处理上的问题，需要经过外汇、税收等的重重审批，而且内地和香港的相关法规存在一定差异。”越秀房托有关负责人在接受访问时表示。据称，在目前的政策环境下，像富力地产这种资产已经在上市时过境了的企业，在发行房托的技术处理上显得容易很多。但是其他的没有过境的资产，操作起来难度就很大。