适合创业期小户型写字楼趋热 租售两旺势头良好

 浦祖建(上海市商业网点管理办公室主任)：开发上需要整合，服务上更需要整合。由于一些企业刚建立，资金用处很多，开发商应该尽可能地为小企业节省成本。

    宋蕾（上海华燕置业策划有限公司项目经理）：在大虹桥拓展区域板块中，像天都国际这样面积在40－60平方米的精装修小户型商务公寓真的算是一枝独秀。

    甘文黎（世联房地产资讯研究中心经理）：其实，宏观调控政策对写字楼市场的影响不大。综合今年3-7月份写字楼的成交情况，数字一直是不断推高的。

    李杰锋（上海浦发大厦置业有限公司董事总经理）：浦发大厦出租的小户型特别多，多数是咨询公司和外资机构办事处。从楼盘的稳定性和出租率来讲，我们比较欢迎小户型。

    吴睿（锦和房产策划三部经理）：与住宅不同，写字楼是一个公司发展的必需品。适合创业期的小户型写字楼，在近两年依然保持着租售两旺的良好势头。

张兰（《上海商业》杂志社高级客户经理）：区域中心的写字楼，出租可以带来很大的受益。而市场中的一些小波动不能影响投资者对小户型写字楼的看好。

地处闸北大宁商圈的宝华泛欧国际大厦两年前是一幢酒店式公寓，锦和房产去年8月承接这个项目后，决定把它改成小户型办公楼。“经过详细的调研，我们觉得在大宁做酒店式公寓的收益回报不如办公楼高。事实证明我们的想法是对的，开盘的第一天就销售了80%，一个月内全部售罄。”9月14日，在搜房网和《上海商业》杂志共同主办的“大话地产”论坛上，锦和房产策划三部经理吴睿用实例指出：“适合创业期的小户型写字楼，在近两年依然保持着租售两旺的良好势头。”

分布广泛  销售趋热

均价为1.7万元/平方米的天都国际自开盘以来一直深受市场关注。上海华燕置业策划有限公司项目经理宋蕾表示：“在大虹桥拓展区域板块中，像天都国际这样面积在40－60平方米的精装修小户型商务公寓算是一枝独秀，目前已销售了近270套。”

“其实，国家宏观调控政策走势对写字楼市场的影响不大。”世联房地产资讯研究中心经理甘文黎指出：从成交价格上来看，上半年小户型写字楼在1.3-1.4万元/平方米之间，7月份走高到了1.8万元/平方米；从成交面积分析，基本上以90-110平方米为主。

据甘文黎分析，目前小户型写字楼在上海的每个区域都有一定的分布，客户主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，特别的注重地段性和交通；第二是外地公司投资上海房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。目前，上海新客站不夜城附近、中山西路沿线的现代服务业写字楼、大柏树的贸易写字楼、五角场的创业型写字楼等都比较符合要求。

改住为商  惜售喜租

市中心将高档公寓楼改成小户型写字楼的例子为数不少。东方雅苑便是其中一例。“东方雅苑位于华山路镇宁路，原本是住宅小区。因为现在写字楼市场比较火，所以今年一月份就把它改为商务办公。”上海浦发大厦置业有限公司董事总经理李杰锋如是说。

随着小户型写字楼日趋看好，开发商在租售方面也有自己的打算。“浦发大厦是我们另一个写字楼。我们现在的楼盘只租不卖，因为从浦发大厦的租赁情况来看，这个收益率是很可观的，从还贷来说没有太大的压力。浦发大厦97.8%的出租率中，小户型特别多，多数是咨询公司和外资机构办事处。”李杰锋说出自己的心里话：“从楼盘的稳定性和出租率来讲，我们是比较欢迎小户型的。”对于李杰锋的营销理念，《上海商业》杂志社高级客户经理张兰表示赞同：“上海的市场走势一直向好，市场中的一些小波动不能影响投资者对小户型写字楼的看好。”

整合开发  整合服务

相对于纯住宅开发，商业地产项目有着更多的盈利空间。单纯从商业和酒店的产品结合来看，目前许多项目做得并不是很好。因而，不少开发商跳出了商业和酒店结合的模式，提出了酒店、公寓、办公、商务整合开发的新经营理念。

“开发上需要整合，服务上更需要整合。”上海市商业网点管理办公室主任浦祖建强调：“创业型的小户型写字楼租期一般都很短，但它的配套服务的要求更高。”浦祖建建议：由于一些企业刚建立，资金用处很多，开发商应该尽可能地为小企业节省成本。“房租可以不减，但要用整合服务提供优质服务。比如每层楼的多个小企业可以有公共的办公用具。从另一方面来说，这对写字楼知名度的提高很有帮助。”据悉，浦祖建的想法已经在一些新兴项目中有所体现。嘉汇国际销售经理梁芳告诉笔者：“我们在高区办公区的每一层设立一个行政秘书，帮助节省商务成本。所做这一切都是希望通过品质和服务来提升我们的国际形象。”