限外政策成效显现 外资购买写字楼脚步停滞

尽管业界认为没有地方细则配合，171号文始终形同空文，但出台近两个月，从市场反应来看，许多海外背景的客户几乎全部停止了购买交易。

在上周，国家外汇管理局发布与建设部联合制订的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(下称"47号文")，规定外资今后在中国购房将"严进严出"，不仅全部外资购房结汇均得接受"真实性审核"(之前规定为100万美元以上)，转让收益也得在审核后方可汇出。

在地方细则一再推迟推出的情况下，47号文被看做是171号文发布后进一步规范楼市外汇管理的"细则"。其对境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理进行了细节和程序上的规范。

离岸交易停滞

"目前，我们到港、澳、台地区推展的活动已经暂停。"世邦魏理仕市场研究部高级经理覃晓梅在接受《第一财经日报》采访时表示。世邦中国总部设在香港，经常把代理楼盘带到港、澳、台三地展卖。

据了解，四五月份的推介活动效果非常好。覃晓梅介绍，在内地工作人士和先生在京工作的香港太太是购买高档住宅的主力，有的会购买七八套，而限外政策规定"港澳台地区居民和华侨因生活需要，暂定只能购买一套住宅"。

新规定使得大部分有意向的外籍客户持币观望。她进一步分析，新规将会对北京高档住宅市场产生较大影响，特别是对东部包括CBD、燕莎、丽都及顺义等高档项目聚集的区域,朝阳公园附近某万元以上项目受此影响销售几近停顿。

当然，覃晓梅表示，交易受阻不排除有观望情绪存在。这是因为受各项政策影响，目前市场形势不清晰。对此，她还针对个人投资提出一个假设：如果市场继续被看好，一家五口人都有护照，那每本护照都可能被拿来买一套房子。

写字楼项目大都告吹

以往，受外商投资热情影响，很多开发写字楼的企业都采取整售的方式，这样既节省人、物和时间，回款速度也快，很快能投入新一轮开发中。而眼下，写字楼销售市场受到相当大的影响，这一形势正悄悄发生变化。

世邦8月份市场报告显示，境外背景的客户几乎全部停止了购买交易，CBD内多个正在散售的项目发生销售率下滑或停滞的现象。同时一些与外资投资者洽谈整售的项目也由此告停。而记者了解到，位于北京市区显要位置、去年底已经成交过本打算今年再向外资出售项目后期的某个项目已经基本告吹。

显然，这些是受到在境内没有分支、代表机构的境外机构不能进入境内市场所影响。虽然众所周知的美林、大摩等很多外资机构已经很早就在国内落地，设有分支、代表机构，但更多来自欧美、日本等地的热钱通常通过离岸公司交易进出，不在外汇局控制范围之内。

今年第二季度合作成功的日本Replus株式会社收购华贸中心1、2号写字楼就是如此，热钱总在伺机或明或暗进入。覃晓梅分析，171号文件堵住的正是这些离岸游资。

但由于未来几个月完工的项目较为集中，一些原定只售不租、只租不售的开发商已经开始未雨绸缪，着手进行预租或散售工作。为了更好地把握高端客户，越来越多的开发商开始与国际性的代理公司接触，洽谈独家代理事宜。

"我们跟投行的合作目前已经搁浅。"某开发商接受采访时充满无奈。除了宏观调控之外，限外政策是影响国际投资者决策的主要因素。虽然合作的具体细节还处于起草阶段，但境外投资者一直不能下定决心。"对他们来说，看不清发展形势是最要命的。"这位开发商这样表示。