白家庄土地回购惹争议北京市国土局声明遭质疑

北京首个土地出让回购事件发生后，业内质疑声音便此起彼伏。

上周五，北京市国土局在北京市土地整理储备中心官方网站的显著位置发表“情况说明”，首次对白家庄回购事件做出解释：回购是为平衡白家庄中学减少的教育用地和解决原拆迁商户安置问题。不过，该说明仍无法平息业内质疑，反而引起更大争议。

回购意在补偿

白家庄地块从10月10日起挂牌竞价，该地块由于地处CBD并有不小的商业面积而炙手可热。此前，首创、华远、SOHO中国、世茂、嘉铭投资等大牌开发商纷纷购买了标书，有的还交了保证金，业内预料此地块将会再次上演激烈的现场竞拍。

然而，在“白家庄土地使用权出让招标文件”中，一款回购约定令众人望而却步，竟无人报价竞标，也引起众多质疑。对此，在挂牌后的第三天，国土局公开发表声明，就回购条款做出解释。

解释指出：两部分回购均由于此前恒世华融公司已经签订相关回购协议。在该项目的危改拆迁范围内包括了原白家庄中学用地9096.38平方米，将其纳入危改范围的前提是“确保教育用地总量不减少”。

北京嘉铭房地产开发有限责任公司在开发嘉铭园小区项目时，比原设定规划增加了9521平方米教育配套用地。恒世华融公司与嘉铭公司签订协议，约定嘉铭公司将增加的面积全部无偿交移北京市朝阳区教委，用于平衡白家庄中学减少的教育用地。

同时，恒世华融公司除需向嘉铭公司支付补偿费人民币1亿元外，还须同意嘉铭公司以人民币10000元/平方米的价格回购8000平方米的办公用房。因此，恒世华融公司回购的办公楼用于补偿嘉铭公司。

而原地块上北京京辉商贸有限责任公司是由白家庄中学部分教职员工成立，负责经营学校周边商业设施。去年11月，京辉商贸公司与恒世华融公司签订协议约定：恒世华融公司除支付拆迁补偿等费用外，还需同意京辉商贸公司以10000元/平方米价格回购该项目中5000平方米的商业面积，用于安置上述教职员工。

结合该项目已按规定程序审核确定的土地价格（货币部分）及目前同类项目的建安成本，确定该项目的建设成本约为12000元/平方米。因此约定：恒世华融公司必须以12000元/平方米的标准回购13000平方米用房面积后，再按10000元/平方米的标准分别补偿给嘉铭公司、京辉商贸公司，回购差价损失由恒世华融公司承担。

回购解释遭质疑

北京市国土局把回购资金流向说得很清楚，初衷也是为了释惑平息外界疑惑。但没想到这份解释业内仍旧不能认同，甚至引发了京、沪两地开发商在本周做客焦点网连线讨论。

华远董事长任志强在博客中以“卖母猪回购种猪”为喻，暗指一级开发商收回了本已计入地价款的开发收益。“按我们的成本收益测算，如果把低价卖给一级开发商的损失算进成本，这个项目基本没有收益可言。”某开发商表示。

部分开发商提出质疑：补偿费为什么比单方建安费和市价高出一大块？而在约定中，也并未明确规定补偿实物所处的位置，但在招标文件中却明确了回购的是顶层写字楼和底层商业。

某购买标书并已经交纳保证金的开发商直言：该地块的楼面价为8602元/平方米，已经比同级地块的基准地价高出近43%。而回购条款更使得一级开发商的潜在收益高达2亿元。他还算了一笔账：回购条款以人民币10000元/平方米的价格回购办公用房和商业设施，如果市价为20000元/平方米，写字楼的总补偿费可以达到1.8亿元，商业设施补偿费达1.596亿元。

质疑的焦点还在于：解释条款中的嘉铭地产母公司嘉铭投资是恒世华融的股东公司之一。如此一来，回购成了两家关联公司之间的补偿。

某公司专门负责一级开发的柳先生十分感慨：“一级开发商太难做了”，要同时面对不同需求、平衡不同利益集团和个人。在他看来，回购是很正常的，未来可能类似事件还会不断上演，他以前就碰到过，有些拆迁单位只要实物补偿以解决就业问题。

另一位业内人士则认为，该地块是“8·31”未过关土地，如果没有“8·31”，恒世华融做完一级接着做二级开发，恐怕也就不会有如此大的争议。但任志强并不这样认为，他表示这个回购协议签订的时间是在2005年的年底，也就是说从“8·31”开始到签订回购协议的时间，中间有了一个很长的过程。