地块限价回购引发质疑 谁赚走了"回购"利润

税收流失拉升房价影响土地公平出让

东方网10月27日消息：一面是京城的开发商“找地都找疯了”，一面是一块地处CBD核心地段的白家庄地块，10月10日挂牌至今，只有两家竞买者。黄金宝地为何乏人问津？

一些开发商认为，由于有关部门的挂牌文件中设立了以低于成本“限价回购”的条款，令人却步。

专家表示，土地“招拍挂” 
在实施过程中需防止加入不合理的附加条件。若以保护某一利益方谋求私利，将导致土地出让制度失去公平、公正。

“限价回购”让利2亿

9月20日，北京土地储备中心发出挂牌公告，拟出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。位于东三环黄金地段的这一地块，很快引来不少开发商的关注。

公告标书称，使用性质为写字楼及商业的白家庄地块，挂牌起始价为79654.84万元，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米。这一地块竞买须知中带有“回购约定”的条款，挂牌文件第十六条“关于限价回购的约定”称：

在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币12000元／平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。

SOHO中国市场部有关人士说，查询北京房地产信息网上今年内的成交数据，参考沿三环商业用地的销售价格可知，类似地段目前市价为：商业4万元／平方米、写字楼2万元／平方米，如此低价回购条款，意味着直接让利2亿元左右。

谁赚走了“回购”利润

北京市国土局最新解释称，回购让利系用于补偿教育配套的嘉铭地产和该地块原商业设施经营者京辉商贸。但一些业内人士提出质疑：嘉铭公司比原设定规划增加了9521平方米教育配套用地，并将其全部无偿交移朝阳区教委，已获约亿元补偿。如再进行回购，实际补偿额高得离奇。

一位知情人士透露，白家庄地块在恒世华融接盘之前已被转了两手，被加价4000万元左右。而有公告显示，北京恒世华融公司是嘉铭集团的全资子公司。如此一来，限价回购变成了两家关联公司间的补偿行为。

他表示，“限价回购”的结果不外乎：其他公司望而却步，一级开发商或其关联公司以底价摘牌；其他公司摘牌，为转移成本，抬高商铺和写字楼价格，导致房价飙涨。不论何种情况，一级开发商均可通过回购面积产生新增利润，这与规定的一级开发利润不得超过开发成本的8％的原则背道而驰。

“限价回购”抬高房屋成本

哪些力量在推动房价高涨？潘石屹说，通过这一案例其实也可看出些端倪：土地招拍挂前，被转手多次，有各种灰色成本，而这些无法计入基准地价。通过回购，政府部门帮助一级开发商平衡前面土地转手发生的各类费用，但让利部分会直接导致二级开发商受损。在此情况下，他们就采取不断提高房价的方式弥补回购差价的损失。而链条的末端———购房者则成了利益链的买单者。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示：“掩盖高地价真相使得招标虽公开但不公平。”他提出：“如果回购算是一种交易行为，这种交易行为的价格如果远低于成本价，税务局会认为你是偷税漏税。假如这个价格卖到一百万元，现在成交价格是二三十万元，所交的营业税、所得税、土地增值税就会降低，这是否会导致国家税收大量流失？”

有专家提出，一级开发商究竟如何补偿“拆迁户”无从监督，但他完全可以通过附加回购条款的高门槛来排斥他人，独霸二级开发。公平的做法是将全部成本转换成土地底价，一级开发利益相关者身上不应出现地价之外的附加权利。