项目和土地供应绝版 北京CBD最后的狂欢

对于北京的土地市场来说，近期除了吉普车厂地王入市外，最引人关注的新闻当数白家庄地块“回购协议”事件。一块不足10万平方米的土地能够成为热点新闻，除了一级开发商开出的特别条件外，白家庄地块特殊的位置——CBD一定是重要的原因。

北京CBD，这块1998年得以明确的3.99平方公里土地，经过8年开发，能够形成市场供应的项目和土地已近绝版。正因如此，白家庄地块几乎被当成开发商
最后的晚餐。

与此同时，CBD内新的市场供应亦接近尾声，所涉及项目包括写字楼项目世华国际中心、金地中心、住宅项目世界城。

新供应

在日前举行的金地中心封顶仪式上，记者获悉早在5年前，金地登陆A股的第二天，金地集团已经获得了金地中心用地。金地集团董事长张华纲表示，金地中心以及金地国际花园对于金地集团的全国化，具有象征性意义。同时，金地中心也是金地集团第一个商业楼宇项目。

因此，金地对待金地中心的态度显得格外慎重。虽早已拿地，却至去年才开始破土动工。按照内地的惯例，金地中心应早已面向市场销售。但及至今年，金地中心对市场来说仍颇神秘。

后据记者了解，金地中心将一改写字楼销售、甚至预售的传统，由金地集团长期持有。即便是在CBD，这种形式仍不多见，包括SOHO尚都、万通中心在内的写字楼均早已开售。在没有寻得合适的国外投行情况下，万通中心已经开始开售。

几乎和金地中心同时，由北京城建投资开发的世华国际中心写字楼也举行了封顶仪式。就位置而言，世华国际中心虽不处于CBD核心区，却毗邻另两个商务办公区：朝外商圈和燕莎商圈。与金地中心一样，世华国际中心写字楼部分仅采用出租形式。

业内早有共识，写字楼要想保证品质的持续性，必须由一家企业长期持有。但在内地房地产发展尚不成熟的情况下，无法获得低成本融资的开发商多采用销售的形式。当地产商进入资本市场后，此类情况得以缓解，北京城建与金地集团均为A股上市企业。北京城建更于月前开始了发行企业债以及增资扩股计划。

CBD概念遭质疑

在日前举行的“新地产·北京CBD发展空间论坛”中，规划专家对CBD概念提出了质疑，表示这种集中办公的优势在网络通信发达的今天已不明显，相反却给城市带来了巨大的交通压力。

随着CBD开发的日益成熟，高楼逐渐林立起来，交通问题已经成为CBD内办公人员的巨大难题。以往，CBD内的主要交通枢纽为东三环路，后光华路全线贯通，日前通惠河路亦已通车。但目前的交通条件已经难以负荷CBD内工作人员的需要，更令人忧心的是，中央电视台、北京电视台的搬迁将带来一大批员工。两台搬迁后，媒体产业链中的上下游企业也将大规模进入CBD。

上述规划专家指出，发达国家目前已抛弃了CBD的概念，转为CAD（中央活力区）。一个完善的区域不仅应满足人们的工作需要，还要满足居住、休闲等需求。在缓解交通压力的同时，使区域内配比更加人性化。

目前，除了上述两栋写字楼外，CBD内能够形成新供应的住宅项目非常少。在这种情况下，小盘世界城虽尚未销售，却已经引起了高收入人群的关注。

实际上，市场秩序的混乱曾给北京CBD造成困扰，一度希望打造的纯商务区中，很多地块以住宅用地低廉的土地出让金出让。从现在来看，这反而使北京CBD具备了转型的先天优势。

过去很长时间内，CBD内住宅项目为谋求更大利益，多出售或出租给公司办公。随着“住宅禁商”令出，这种情况将得到扭转。