广州外资购买短期将萎缩至零 跨国公司扩租增多

近期，仲量联行发布了最新针对广州写字楼的跨国租客的研究报告，而戴德梁行也发布了第三季度广州写字楼报告。双方均认为，扩租及新增办事处成为未来跨国公司租赁客户的主流趋势，而由于工期延后，2006年的写字楼落成量低于公司此前预期，这些落成量将累积到2007年，进一步加大2007年的供应量。目前广州甲级写字楼总存量约122万平方米，若加上2007年新增的107万平方米，预计明年全
年广州将有近230万平方米写字楼可供市场选择。

扩租增多，买卖减少

仲量联行表示，2006年全广州的甲级写字楼落成量约20.5万平方米，而跨国公司全年的吸纳量预计约8万~9万平方米，如果加上国内企业的吸纳量预计会达到16万~18万平方米。由于第二、第三季度没有新的写字楼落成，1~9月，新增的供应量已经有80％被吸纳。

金融、保险、消费品、资讯科技、商业服务等行业成为广州写字楼的主要租户。其中，国有银行更为进取。在2005年6月~2006年6月期间，中国银行、广东农信社、广州农信社、广东电信、广州发展实业、IBM等都租赁了超过5000平方米的写字楼。但是目前跨国公司仍然以租赁为主，很少成交个案。

戴德梁行研究数据表明，第三季度甲级写字楼总体吸纳量约27036平方米，比第二季度增加约2170平方米。租赁市场主要以外资企业搬迁和扩租为主。整体月租金水平为15.07美元/平方米，较第二季度上升约3％。其中珠江新城CBD随着区内商务气氛的日渐浓厚，租赁行为持续活跃，本季度租金上升明显，升幅达8％。第三季度末广州甲级写字楼整体空置率约为6.7％，比第二季度下跌2.2％。而根据两个代理行的资料显示，在第三季度，亚运会组委会、IBM、小灵通、美国铝业、某日本船务公司等就分别扩租了从2500~6000平方米不等的新增写字楼面积。

外资购买可能连续两季度萎缩

无独有偶，两家代理行都承认，第三季度内地颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称“171号文件”），对外国机构在广州的大面积写字楼并购行为影响较大。原本计划在广州物色大宗物业的外国基金开始计划另辟其他途径，进行投资。而《第一财经日报》也了解到，在香港不少主流媒体上，关于171号文件以及一系列宏观调控政策的种种培训班广告正如雨后春笋般涌现。

仲量联行广州董事总经理陈永辉表示，对于这一文件，在海外，全球四大律师行曾经组织了广泛的讨论，但由于目前细则尚未明确，各方都存在观望情绪。他透露，目前外资银行已开始停批在内地置业的按揭贷款，而且外汇局对于新增的项目结汇要求也更严格，使许多目前正处于交易中的个案都被叫停，无论是私人交易还是基金收购，都受到影响。不排除在今年底至明年初，外资在广州的收购个案萎缩至“零”。