地产牛市改变不了优胜劣汰 开发商心寒调控

今年的“金九银十”，开发商们无法再喜悦地看着“盆满钵满”的入账。进入“后宏观调控”时代，规范的市场准则带来的改革阵痛与政策真空期的迷惘，令开发商们深刻体验着市场的人情冷暖与变化无常。

童华经理（化名）是一家华南大型房地产开发企业的上海处负责人之一，他的任务是将年度投资计划中数十亿元的大笔资金有效投出。找地、找项目成了他的核心工作内容。但是，调控以来，因别墅开发项目政策上受阻，原本定位为开发中高档别墅，尤其是城市中心区域经济型别墅项目的该公司无法推进原有计划。“每天都有很多项目中介找上门来，可一方面是一些项目背景繁杂，不大敢接，另一方面项目不符合我们对产品类型和利润率的考虑，所以都没有结果。”

童华称，他也尝试着与意向区域的相关政府部门接触，但受宏观环境的影响，土地出让与项目转让的透明度日益提高，私下合作的空间已经不大。无奈之下，童华带领的团队进入公开“招拍挂”市场，在上海今年一号、二号土地出让公告中的40幅地块中寻找中意的目标。“但是，即便能够拿到地块，政策限制多，我们开发商想顺利开工、销售也并非易事。”

据戴德梁行某地产分析师介绍，目前，一些外资房地产开发项目早已拿到地块，但规划迟迟未能审批过关。“主要是不少地方的‘70-90’政策细则其实并不明确，每个项目应该怎样操作住房结构比例，相关部门针对每一个项目还没有给出具体的说法。”这位分析师介绍。

审批未通过并不代表可以消极怠工。“开发商们只能设计多种可能的方案，以及配套操作办法，只等审批通过后立即开工。”面对政策原因带来的时间与工作成本的损失，这位分析师表示开发商只能认同和配合。

另一边，已经进入销售环节的开发商日子也并不好过。“金九银十”时期，大量楼盘打出各种促销手段，或直接或变相的降价并没有引来销售热潮，虽然此后个别楼盘传出购房连夜排队购房的消息。但业内人士指出，一些地段较好，品质尚可的楼盘热销并不能说楼市已经整体走出销售低谷，市区周边的大量供给仍使开发商处于巨大销售压力之下。

而之所以仍有很多地产巨头不惜血本地在“招拍挂”市场拿地，并大举收购成熟物业。专家认为，长远来看，中国巨大的住房刚性需求仍可支撑未来较长一段时间的地产牛市。在这一过程中，开发商“大鱼吃小鱼”的优胜劣汰也将激烈异常。