未来上海甲级办公楼将供不应求 租金每年20%增长

近年来，上海商业办公楼租售市场不断升温。记者从《今日房产》研究中心举办的“上海酒店式办公物业特征及发展趋势专家研讨会”上获悉，上海写字楼租金每年正以20%的速度增长，而空置率几年来一直保持在6%以下。良好的发展前景吸引了众多机构和个人投资者，全新酒店式办公概念也应运而生。专家指出，未来几年上海甲级办公楼将供不应求。

办公楼入租率全国领先

打造CBD效应已在全国各大城市展开，仲量联行中国区董事陈立民认为：尽管中国各大二线城市也都说要打造CBD，但办公楼的空置率很高。比如苏州的办公楼，空置率就达到20%以上。上海的现象非常特别，举个例子，恒隆广场正在盖第二座楼，预租率已经是70%，估计到正式出租时也有90%，说明上海甲级办公楼需求量很大。根据仲量联行的数据统计，上海现有甲级办公楼350——500万平方米左右，纽约是3000多万平方米，东京是4200万平方米，纽约是上海的七倍以上，东京是上海的八倍以上。这样比较，作为未来潜在的国际金融中心，上海还需要很大的办公楼的量。办公楼尤其是甲级办公楼，是要有需求才能成功的产品，在上海它的发展前途是很大的，这是上海与中国其他城市不太相同的一个特点。

酒店式办公概念应运而生

作为上海六大CBD地区之一的徐家汇办公楼市场，由于大量企业的入驻，使得这个地区写字楼需求逐年增长。但是徐家汇商圈的甲级写字楼只占全市总供应量的6%左右，因而呈现供不应求的状况。从结构上看，徐家汇地区与高档办公楼数量相匹配的星级酒店数量明显不足。由此在上海率先催生出一个全新的办公楼模式——酒店式办公应运而生。

作为一种复合型的商业物业，酒店式办公与传统单一的办公楼概念不同，它提供了以工作为中心，将商务型酒店、高级会所等多种商务元素融入其中的全新办公理念。办公、会务、休闲、娱乐、商业等多重服务融合在一起，形成强大的复合效应以及自身的调节与整合能力。在共生、互利的前提下，实现了多种功能的综合，使得整幢建筑在一定范围内实现自给自足，形成“商务全能之城”的运营方式。如嘉汇国际广场就是徐家汇地区首个集自营型高星级酒店、智能型5A纯办公楼宇、商务型高星级酒店、独立型豪华商务洋房和享受型时尚高级会所于一体的酒店商务共同体。酒店式办公对合理配置企业资源、优化办公环境，实现楼宇资源利用最大化起到了积极作用。

新增量提速仍无法满足需求

对未来几年上海甲级办公楼的预期，陈立民认为，上海今年内新增加30万平方米，2007年将新增加50万平方米，2008年将新增加60万平方米，2009年将新增加120万平方米。尽管每年递增建造甲级办公楼，但根据预测，到2008年底，上海甲级办公楼将开始供不应求。专家分析，近年渣打银行买了19000平方米，花旗银行买了20000平方米。荷兰银行买了2000平方米，虽然2007——2008年是上海办公楼的竣工高峰，但随着上海金融市场的进一步开放，新增的甲级办公楼仍将不能应付所有需求。