10月份上海写字楼供求量同增近四成(图表)

2005年1月－2006年10月写字楼成交情况
（左轴单位：万平方米；右轴单位：套）
数据来源：上海网上房地产

附：上海甲级写字楼供需走势
数据来源：戴德梁行(上海)咨询研究部

附：上海甲级写字楼租金和空置率走势
数据来源：戴德梁行(上海)咨询研究部

据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新统计数据，10月份，上证写字楼指数为3256点，较9月上涨了8点，环比涨幅为0.25%，与去年同期相比上涨了1.62%。

供求同步大增

10月份，上海写字楼市场新增供应量有较大幅度增加，新增供应量为26.21万平方米，较前一个月增加了37.79%，新增供应量主要来自于浦东新区、徐汇区、闵行区和长宁区。

10月份，写字楼成交量较9月份也有较大幅度增加，共成交写字楼面积11.60万平方米，比上月环比增加了37.08%，比去年同期增加了17.23%。（见图5）

在价格方面，有21%的写字楼出现价格上涨，平均涨幅为3.6%，其余楼盘保持价格稳定。上涨最大者为浦东新区某大厦，均价从13000元/平方米上升到13750元/平方米，涨幅为5.8%。

甲级写字楼仍紧缺

10月份，上海新增写字楼项目共有3个，新增办公物业面积超过26万平方米，与前一个月相比有较大幅度的上扬，但是写字楼的供应量主要集中在外环地区，以松江地区为主。

在甲级写字楼日租金突破每平方米1美元后，上海写字楼租金仍然保持着上扬的态势。面对活跃的写字楼租赁市场，市场租金的上调增强了地产商长期投资的信心，他们因此改变了营销策略，转售为租。

我们认为，对中小地产商而言，物业的持有需要实力，必须是在保证资金回笼前提下方可转售为租。转售为租的地产商有两点相似之处：其一，都是跟随市场变化进行相应调整；其二，转售为租者均为实力较强的企业。另外，从外部需求来看，写字楼市场供不应求也是重要原因。今年写字楼的供应尤其是甲级写字楼却非常有限，是上海甲级写字楼市场供应的小年，下半年入市的甲级写字楼也不会太多，绝大部分在建写字楼项目将于2007年入市。

我们测算，今年全年上海共有6栋甲级写字楼完工，上半年上海新增甲级写字楼使用面积约14.23万平方米，全年甲级写字楼市场供应量预计为24.5万平方米，远远低于2005年约45万平方米的新增供应。另一方面，随着金融业开发和贸易、银行、保险等金融企业办公需求的不断扩张，还有相当一部分对写字楼的需求仍未得到满足。上海甲级写字楼放量集中在2007年底及2008年，因此上海写字楼市场短期内仍有相当大的增长空间。

陆家嘴更受关注

受潜在供应充足的支持，我们预计上海的陆家嘴将会继续成为一个颇具吸引力的地区。在未来2年内，陆家嘴区域将会有包括环球金融中心在内的9幢写字楼集中上市。另外，陆家嘴吸引企业入驻的另一个重要原因在于其优越的税收政策。

最后值得一提的是，上海甲级写字楼的楼盘品质、配套设施以及其为租户所提供的相关服务环境都在不断进步。目前许多规划中或即将上市的综合性项目中都包含有甲级写字楼，高品质的配套设施、完善的休闲娱乐环境以及永续发展的楼宇技术将把整个项目打造成一个迷你的地区生活中心，进而带动写字楼的综合品质。