真如VS长风 商业氛围欠缺真如地块开发难度加大

三号公告即出，真如地块就被多方关注，该地块是今年以来外环线以内区域出让面积最大的土地。但其竞买资格较高，要求独立竞买人或联合竞买人中至少一家必须是世界500强企业，并且必须在挂牌报名截止日前10天内的银行存款在人民币15亿元以上，表明普陀区政府对于该地块的重视程度极高，同时也预示着该地块的土地价格将不菲。

然而，有专家表示，对比周边长风板块可以预测，真如板块将来的开发难度较大。

挂牌价22亿土地价格居高

上海中原研究咨询部认为，定位于城市四大副中心之一的真如地区目前的开发较为缓慢，市政基础设施欠完备，市容较为脏乱，从目前来看，无论是商业还是居住氛围都比较落后，与周边曹杨地区、长风地区相差甚远。目前该地块挂牌起始总价为220,000万元，如忽略地下建筑面积，只考虑地上建筑面积，该地块土地起始价格为3050元/平方米。

比较其周边地区土地价格，长风地区2005年推出的1号、7A号地块，均为综合性质物业，标价分别为3454元/平方米和2615元/平方米。从区位环境来看，长风地区要优于真如地区，长风地区依托长风公园、苏州河优势，未来将建成一个景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统一的现代服务业集聚区。该区可规划开发的土地面积220.9公顷，开发总量达320万平方米，其中办公、娱乐、商业面积达152万平方米，酒店式公寓、高尚住宅达143.6万平方米。

商业氛围欠缺建造成本大

而此次真如副中心A3-6地块起始挂牌价超过3000元/平方米，对于该地区目前相对杂乱的环境，与长风地区相比，开发难度将加大。首先土地价格居高不下，其二从目前商业分布来看，中山北路沿线楼宇陈旧质差，长寿路沿线新落成的办公楼多数开间较小、品质不高，难以吸引大公司，因此，该地块未来必须打造成高品质物业才能吸引客户，无形之中加大了建造成本。

对于住宅用地，真如地块位于曹杨路以东、铜川路以北，从地理位置看，比目前在售新盘星河世纪城地理位置优越，与海上名庭相比，其未来交通环境似乎也更胜一筹。但该地块商业氛围及居住环境的改善时间和改善度是住宅物业开发最具风险的问题，何时能得以改善，改善程度如何将与其住宅何时开盘、房价的定位及走势息息相关。另外目前以稳定房价为主的政策导向，对于住宅物业而言，如何提高产品附加值将是开发商取得成功的关键。