虹桥枢纽启动在即 上海西部写字楼商机解读

目前，上海写字楼市场的分布格局正在由传统的六大板块，逐渐向次中心城区、郊区产业园扩展。而在这一过程中，发展的重点多集中在上海中部、北部和东部，西部和南部的发展进程比较缓慢。上海中原研究咨询部认为，虹桥交通枢纽工程的即将动工，或许会为沉寂许久的西上海写字楼市场带来一片曙光。

虹桥交通枢纽包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式，也是将来上海最大的铁路客运站。虹桥交通枢纽西侧还将建设30多条公交线路和吞吐量在2.5万人次的长途客运站。另外，沪杭高速磁悬浮车站也将布局在虹桥机场西侧，意味着虹桥机场和浦东机场将更加紧密地联系在一起。

交通依托  未来需求旺盛

上海中原地产研究咨询部指出，虹桥交通枢纽中心周边的写字楼市场未来前景比较乐观，因为其有着得天独厚的交通条件。

目前虹桥交通枢纽周边写字楼物业凤毛麟角。距离虹桥交通枢纽中心最近的商务区当数虹桥经济开发区，这是上海第一个中央商务区，目前区域内缺少顶级的甲级写字楼，写字楼物业总体看来比较陈旧。

根据虹桥交通枢纽中心所处位置及其规划，该区域未来最大的优势就是便利的交通环境。而交通环境的优越性，势必吸引一些与之相关的产业链集聚，也就意味着未来虹桥交通枢纽中心周边写字楼市场的受用群体是对交通环境有着较高要求的、以交通环境为生存基础之一的行业内公司或企业，如物流、贸易、旅游、客运等。

据调查，以往区域产业以生产制造业为主，而虹桥交通枢纽建成后，将逐渐转变为以贸易运输业为主的格局，更多的厂房办公将逐渐转化为写字楼办公，这种转变对于虹桥交通枢纽周边写字楼市场同样起到促进作用。

地处偏远  市场规模受限

尽管虹桥交通枢纽中心有着得天独厚的交通优势，但是针对写字楼市场，也面临着众多制约因素。上海中原研究咨询部通史指出，由于地处偏远区域，该区域写字楼市场的规模可能会受到限制。

由于虹桥交通枢纽中心地处外环线，且周边产业形态相对比较特殊，决定了区域内不可能形成各行业集聚的商务区；紧邻飞机场，物流运输业、工厂的种种因素，决定了该区域不是一个非常理想的办公区域。这里的噪音不同于一般商务区的车流噪音，飞机起降、汽车运输、工厂生产等各种噪音，对办公环境都有很大影响。

鉴于虹桥交通枢纽中心周边的写字楼市场的特殊性，上海中原研究咨询部通过研究分析发现，虹桥交通枢纽中心周边写字楼市场的未来前景有以下特点：产业相对集聚，多以交通运输业、物流业、专业市场以及相关产业为主；办公规模相对较少，办公面积需求相对稳定；写字楼物业建筑楼层不高，单体总建筑面积较少；办公楼购买者多以自用为主，租金水平相对稳定。