甲乙级市场现连环效应 上海乙级写字楼销售趋旺

■信义不动产日前发布的上海写字楼调查报告表明，由于今年上海新建甲级写字楼供应奇缺，带旺乙级写字楼新盘云集的北区市场。

■中小企业逐渐选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，CBD辐射区域内的写字楼第二梯队日渐成型。

■本期《每日经济新闻》对南京西路、小陆家嘴CBD辐射区写字楼进行了探访分析，推出一些适合中小企业办公的写字楼项目，供读者们比较参考。

日前，信义不动产发布上海写字楼调查报告表明，由于今年上海新建甲级写字楼供应奇缺，带旺乙级写字楼新盘云集的北区市场。

上海苏州河以北地区成为今年乙级写字楼的供应大户。

在上半年上市的13个新建写字楼项目中，有一半位于北区的闸北、宝山、杨浦等区境内，总面积达到13万平方米，并且多集中于区域未来五年重点规划发展的商务区。而位于市中心的新增写字楼数量则极少，除了通鸿大厦等两个位于静安区的办公楼项目外，卢湾、黄浦等写字楼集中区域上半年几乎没有新增写字楼供应。

今年上半年，上海写字楼供应面积出现了近年来唯一一次负增长，批准预售面积仅为24.55万平方米，较去年同期减少17.97万平方米。在服务业、金融业、制造业、物流业、IT业及医药业六大行业推动下，上海优质写字楼物业供不应求。由于大部分甲级物业只租不售，由此带旺以销售型写字楼为主的乙级办公物业市场。

以钢铁、电子和贸易为主题的产业园区周边也成为乙级写字楼集中区域。以今年宝山区上市新商务项目宝莲城为例，将住宅化引入办公楼设计，办公物业中甚至可满足部分生活起居需求，完全锁定中小企业和中小投资者，也成为竞争激烈的乙级办公楼市场的营销趋势。

中环线地铁沿线总部基地瞄准来沪“外企”

《每日经济新闻》近日获悉，位于闸北共和新路及永和路的东方环球总部基地一期全新55栋独立企业总部预计明年春节完工，目前已开始接受预定，价格约17000元/平方米。本报也对该基地进行了突击探访。

东方环球总部基地位于上海南北高架、中环线的交汇处，临近共和新路跟中环线的交口。开车高架上下非常方便，距人民广场6公里（约10分钟车程），火车站新客站4公里，通过中环，南北高架可直通虹桥、浦东机场，并可只连通沪宁、沪杭、沪嘉、沪青平等高速公路，通向江、浙等地。轨道交通1号线汶水路站距离基地100米。占地面积约300亩，20万平方米。整个基地分为两期开发，总建筑面积37万平方米，包括3栋高层研发大厦，6栋多层研发中心，94栋独立式企业总部，一个超星级企业俱乐部，一个会展中心和一条汽车展示大道。另建有巨型地下车库，2500余个车位。本项目将满足研发设计、展示营销、商务会议、企业培训等头脑经济的需求。

据21世纪不动产上海富源房地产咨询有限公司总经理杨育才介绍，该项目对于一些准备抢滩上海市场的外地企业及外资企业来说，具有一定的优势。他表示，由于总部基地一般都有一定的政策及服务优惠，便于企业的入驻，但是该项目由于交通便利，优势更为明显。

东方环球总部基地一期档案

位置：位于永和路以北，中环线以南，平陆路两侧。

占地：9万平方米，总建筑面积约21万平方米。

建筑：3栋高层研发大厦，面积各19600平方米，总楼层16层；3栋6层研发中心，面积各7200平方米；55栋独立式企业总部，分1300平方米和1600平方米两种，底层层高5米，2、3层层高4米，4层层高8米，地下室不算面积，可停7、8部汽车，电梯可直达每层楼及地下室。

交通：离地铁一号线汶水路站100米步程，10分钟车程可达市中心。

价格：约人民币17000元/平方米（预订价格）停车：每栋独立式企业总部地下室可停7－8部配套设施：会议中心、豪华餐厅、高档茶室、高档娱乐总汇、健身房、台球室、酒吧、咖啡屋。

CBD辐射区 为中小企业找楼

随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，CBD区域分布逐步外延，档次区分越加明显。

为大企业提供配套的中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的CBD辐射区域内的写字楼，这一变化使得CBD地区写字楼的第二梯队日渐成型。而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为服务配套型企业的首选。

本期《每日经济新闻》对南京西路商圈、小陆家嘴商圈辐射区写字楼进行了探访分析，推出一些适合中小企业办公的写字楼项目，供读者们比较参考。

北京西路沿线

南京西路沿线的写字楼，以“梅、恒、泰”金三角及嘉里中心为代表，以高品质、高租金、高出租率而著称。

然而随着CBD地区的发展，南京西路上的办公用地储备已经相对不足，而两侧北京西路、威海路由于受商务辐射带动影响较大，写字楼迅速增多。成为一些中小企业主择地的首选之处。

■凯迪克大厦

位于北京西路江宁路的凯迪克大厦，与恒隆广场，中信泰富，梅龙镇广场呈鼎足之势，近地铁二号线和10余条公交线。紧邻南京路商业街，地段优势明显。该大厦共二十九层(不设十三层)，总面积为51272．91平方米。大堂挑高两层平均8．5米高，整个大堂效果显得大气稳重，对于中小企业而言，该办公楼的门面效果可以和南京西路CBD甲级写字楼相比。

本期《每日经济新闻》推荐的正是位于凯迪克大厦内的多套可分割写字楼房源，分割面积从100平方米至1533平方米不等，可租可售，单价26000元/平方米，日租金3.8-4.0元/平方米。

据21世纪不动产富源店商业部杜建凯介绍，该写字楼是一幢涉外纯办公楼，地理位置优越，价格合理，适合中小型企业发展的办公场所。标准层由四个单元组成办公区域，每单元面积为383.44平方米。大厦有七台德国产蒂森电梯做为垂直交通，同时设有安保控监中心，各进出场所均有闭路电视监控，以确保客户的生命财产的安全。

■国旅大厦

位于北京西路、西康路的国旅大厦，距上海商城，波特曼大酒店仅一步之遥，南京路商业街也近在咫尺。交通环境优越，同时内设有商务处，票务中心、旅行社、酒家等一系列服务设施，客人足不出楼便可享受商务活动所需的一系列服务，适合商务贸易型中小企业办公。该大厦地上二十一层，地下一层，各层办公室宽敞明亮，IDD数量充足；为企业的办公提供便捷的环境。

据21世纪不动产富源店商业部杜建凯介绍，该大厦又是一幢涉外办公楼，拥有部分国外贸易公司在大楼办公，使得中小企业主们能够不出办公楼就有机会与贸易伙伴进行交流和合作。现在还有312平方米和403平方米的可分割房源出租。

浦东大道沿线

浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部的交通纽带，是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道。西起陆家嘴，东到东高路。黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸部分，从杨浦区到浦东大道，现在有杨浦大桥，大连路越江隧道，交通方便。

浦东大道沿线有三四十条公交线路。路面不宽，车流量和人流量大。一般来说，对浦东大道的楼盘可以以东方路、杨浦大桥、金桥路为界将其分成四段，分别为从浦东南路到东方路的陆家嘴段、从东方路到杨浦大桥的小陆家嘴段、从杨浦大桥到金桥路的金桥段以及金桥路外的外高桥段。

■中达广场

中达广场位于浦东竹园商贸区，为28层甲级涉外商务办公楼。钢筋混凝土框筒结构，总高100米，地上29层，地下2层，玻璃幕墙和搪瓷钢板外墙面。地下停车库二层。大厦内采用了各类先进的机电设施；周边交通便捷，人气旺盛。适合开展国内、国际贸易、金融与商务活动的理想场所。周边配套设施齐全，附近有瑞吉红塔大酒店，假日酒店等。

■阳光世界大厦

阳光世界大厦位于浦东大道和崮山路交汇处，紧靠世界最大斜拉桥———杨浦大桥，与浦西隔江相望。大厦紧贴内环线，交通便捷，是浦西通往外高桥保税区与金桥出口加工区的必经之路。

据21世纪不动产富源店商业部杜建凯介绍，该写字楼目前入住率已达到98％，合理而实用的面积分割，自用与投资兼得的产品特性让众多在创业阶段的中小民营企业少了后顾之忧。

■环球广场

环球广场地处上海浦东新区陆家嘴金融区旁，有32层和28层两幢大楼组成，面积6500平米。环球广场由金座———写字楼及银座———商住楼（酒店式公寓）组成，紧邻浦东地区金融贸易集中区，可以俯视黄浦江两岸，同时邻近轨道交通4号线浦东大道站，交通便利。

本期《每日经济新闻》推荐的正是环球广场内的多套可分割写字楼房源，分割面积从100～700平方米不等。日租金2.7～3.3元/平方米/天，交通方便，轨道4号线浦东大道站。