11月京写字楼加权平均单价17007元 日租金5.7元

住宅价格竟比写字楼高 天津写字楼亟待“价值重估”

指数编制说明

发布机构：《楼市》市场研究部

编制对象：北京市区各热点商圈写字楼

指数基期：以2005年1月为基期，各热点商圈加权均价及租金为基期价格

发布内容：全市各热点商圈当期写字楼均价、租金、空置率

发布周期：每月

2006年11月京城各热点商圈写字楼总体指数：

>> 全市各热点商圈写字楼加权平均售价为17007元/平方米，升20.1个百分点；

>> 各热点商圈写字楼加权平均租金为5.7元/平方米·日，升18个百分点；

>> 各热点商圈写字楼平均空置率为11.27%，升0.17个百分点。

售价指数

11月京城写字楼市场供应乏力，但需求平稳， 本期写字楼加权平均销售报价继续上扬，达17007元/平方米。为履行加入世贸组织承诺，11月中国金融市场逐步扩大外资银行经营人民币业务的范围和领域，外资金融机构入股中资银行成为外资银行扩大业务的主要途径。写字楼销售市场经历限外政策对市场产生的观望影响之后，京城首例外资收购写字楼大单成交，花旗银行斥资7亿拿下西环广场两栋写字楼，共计5.3万平方米的面积。但当前全市甲级写字楼的购买需求主要来自国有企业的自用需求，如北京市政工程设计研究院购买枫蓝国际中心2.6万平方米，等等。

CBD区域散售写字楼成交量平稳，经历第三季度的市场沉寂之后，整售需求悄然发力，大单购买需求在CBD写字楼市场依旧高歌猛进，如北京国际中心1号楼11月整售出58340平方米的面积，成交单价为20000元/平方米；此外，中小型投资者也是CBD写字楼市场散售项目的重要销售支撑点，本期优质写字楼销售报价仍有一定幅度提升，如金地中心由3000美元/平方米提升至3300美元/平方米。

金融街区域11月大单成交频繁，金融街F2大厦本期内11月23日销售于一家北京企业37913平方米，成交均价为21000元/平方米，本期金融街区域写字楼总成交面积为47319平方米，成交均价为20326元/平方米，预计CBD、金融街市场近期仍将有大单成交出现。

租金指数

租金指数方面，本期表现依旧活跃，租赁成交主要集中在金融街、西三四环等商圈，市场整体吸纳量有所增加。在强劲的租赁需求带动下，全市写字楼加权平均租金略微上扬，增至5.7元/平方米·日，CBD区域写字楼本月入伙项目有远洋国际中心，亦是本月京城唯一入伙的写字楼项目，由于其客群定位与CBD核心区写字楼市场差距明显，对CBD区域租金水平不会产生冲击，本期CBD区域租金水平维持平稳。

金融街区域写字楼租金指数与上期相比基本无变化，仍稳定在6.6元/平方米·日，区域市场几个月的租金走平，标志着市场已经进入了稳定期。中关村区域租售市场仍以中小型企业为主，空置面积主要集中在2006年新入住的写字楼项目，早期入住项目已达相对较高的入住水平，随着整体空置率的下滑，区域写字楼租金价格平稳上扬，本月中关村写字楼的平均租金报价已达到了4.5元/平方米·日，中关村西区内中钢国际广场、泰华大厦和中关村E世界写字楼的相继入市，将会进一步拉升中关村整体区域的租金水平。

空置率指数

空置率指数方面，本期全市写字楼整体空置率继续微幅下滑，达11.27%，CBD区域本期仅有非核心区域的远洋国际中心入伙，预计2007年第一季度世纪财富中心、华贸中心的入伙，将对区域整体空置率产生一定程度影响。

金融街区域本期加权平均空置率14.8%，下降幅度不大，多数项目在预售时期就“名花有主”，区域吸纳量持续上行，大大分散了租赁市场的压力。此外，大型国有企业的重组加快了这些企业办公环境更新换代的步伐，区域内整栋购买需求持续旺盛，开发商为尽快回笼资金，多欢迎整栋购买方式，如恒奥中心、凯晨广场、光大国际中心，等等。

此外，金融街的西扩，周边商圈写字楼的租赁需求趋热，位于政务区中心地段的主语国际中心本期成交活跃，中讯邮电咨询设计院成交3.5万平方米面积，中国电工设备总公司成交1.8万平方米面积，中国建筑设计院亦成交1万平方米的面积；中国对外建筑总公司、老年协会也分别消化中国外文大厦800、700余平方米的面积。

中关村区域近期新增写字楼供应持续低迷，总量的相对稳定，区域空置率继续下降，本月区域空置率为14.5%，需求的扩容，一定程度将会导致租金水平的提升。