海外基金继续加速“入侵” 北京上海仍是重点

对于大多数内地房企而言，此进彼出的外资永远是带刺的玫瑰。

与国内企业赴海外发行REITs的惨淡成绩相比，虽然同样面对调控，但境外资金今年再掀进入国内房地产市场的新高潮。

国家统计局发布的数据显示，今年前三季度，我国房地产开发企业利用外资259亿元，同比增长46.6%。而北京和上海再次成为外资最集中的攻击点。

北京市统计局和国家统计局北京调查总队披露的今年北京市外商投资情况显示，截至8月底，北京房地产累计吸收外资项目36个，同比增长56.5%；合同外资7.9亿美元，同比增长68.2%；实际利用外资4.7亿美元，同比增长66%。与此同时，北京房地产交易管理网公布的信息则显示，今年前10个月，外国个人及机构购买北京市商品房（包括普通住宅、别墅、写字楼等物业）的资金总额高达66.52亿元。

上海市统计局发布的数据则显示，前9个月，上海房地产业外资合同金额达到24.16亿美元，同比增长1.4倍。

显然，尽管外资已成为监管层抑制过度投资和平抑房价的政策着力点，并于7月11日和9月4日先后发布了“171号文”及其细则以对外资投资房地产进行限制。但海外资金仍对进军中国房地产兴趣浓厚。

与此同时，海外资金投资内地地产的方式也发生了一些微妙变化。从目前的相关信息来看，在收购、持有商业物业仍将是主S流投资方式的同时，股权投资方式得到了更多机构的认同。

4月份，阳光股份宣布，将以定向增发的形式引进新加坡政府产业投资有限公司（GIC Real Estate Pte Ltd）的附属公司Reco Shine Pte Ltd.为公司新的第一大股东。

7月13日，渣打集团宣布，其旗下的渣打银行直接投资有限公司入股内地房地产开发商——绿城控股，投资金额约为3.7亿港元。就在一个月前，渣打刚刚斥资5000万美元入股另一家内地房地产企业——世茂地产。

8月22日，金地集团（600383.SH）宣布与与荷兰ING合作投资金地天津格林世界项目的开发，ING收购金地天津51%股权，共将投资1.88亿元。

11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权。

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更引人关注的是，除了荷兰ING、高盛投资、摩根士丹利等专业的投资基金外，加入投资中国房地产行列的海外资金中银行资本的身影也明显开始增多，包括汇丰银行以及爱尔兰某国家银行在内的一些外资银行都以这样的身份到中国来寻找房地产投资项目。其中，一直比较谨慎的花旗银行今年更是频频出手，先是在7月份斥资2000万美元参股上海徐房集团，共同开发和改造徐汇区“建业里”的部分公寓项目，随后又以6500万美元将上海闸北区大宁国际商业广场收入囊中，日前又传出其将北京西环广场两栋写字楼整端的消息。

上海世联房地产顾问有限公司的资讯研究中心经理甘文黎表示，这些外资银行投资中国房地产的目的并不在房地产本身，更希望以这种方式来“投石问路”，借以了解中国的投资环境，并在此过程中推出各种金融产品来对中国市场作试探。

种种迹象表明，人民币未来的升值预期和资本市场利差的绝对吸引力依然是充满魅惑力的诱饵，吸引海外资金前仆后继投入中国房地产市场。