土地出让市场化趋势明显 获取成本可能继续上升

从《公示》中可以看到的一个明显变化是，以“协议”方式出让的土地呈现明显的逐年减少的趋势。在这三年中，协议出让土地最高的年份出现在2004年，比例约为25%，2005年和2006年都大幅减少，土地出让市场化的趋势非常的明显。

李峰认为，市场选择的出让方式多是以价高者获取土地的使用权，客观上造成了近几年地价的飙升，助推了房价的提高。随着土地出让规模的大幅减少以及土地出让方式进一步的市场化，未来土地获取的难度和成本将更为提高。

但李振宇认为，由于土地的特性，协议出让土地的方式未来仍很难完全消除。记者注意到，《公示》中不少地块的楼面价折算下来每平方米仅几十元甚至十几元，而目前上海外环外的房价均已达到每平方米4000元以上的水平，其中的利润率可想而知，这部分楼面价相对低廉的地块，大多是通过协议方式获得。

不过，协议方式的减少也同时带来土地价格的攀升。据统计，2004年上海各类出让土地的楼面地价约为1020.7元/平方米，到2005年这个数字已经上升到了1100.2元/平方米，增长的幅度为7.79%。

但李峰认为，这个楼面地价与市场实际价格相差较大。他表示，由于其中存在不少非正常的地价，以2005年为例，楼面均价处于0～100元/平方米的出让土地就达到279.36公顷，100～300元/平方米的土地达到317.63公顷，而300～500元/平方米的土地达到391.15公顷，如果不考虑这些非正常地价，2005年出让土地的实际楼面地价要高于1100.2元/平方米。

记者对《公示》中所列的土地款和土地纯收益进行了简单加总，发现自2004年至今年7月，上海所得土地出让款约为922亿元，土地纯收益将近224亿元，收益率超过24%，其中2004年的收益率最高，超过27%，之后逐年下降，2006年前7个月的土地收益率将近19%。