从《公示》中可以看到的一个明显变化是,以“协议”方式出让的土地呈现明显的逐年减少的趋势。在这三年中,协议出让土地最高的年份出现在2004年,比例约为25%,2005年和2006年都大幅减少,土地出让市场化的趋势非常的明显。
李峰认为,市场选择的出让方式多是以价高者获取土地的使用权,客观上造成了近几年地价的飙升,助推了房价的提高。随着土地出让规模的大幅减少以及土地出让方式进一步的市场化,未来土地获取的难度和成本将更为提高。
但李振宇认为,由于土地的特性,协议出让土地的方式未来仍很难完全消除。记者注意到,《公示》中不少地块的楼面价折算下来每平方米仅几十元甚至十几元,而目前上海外环外的房价均已达到每平方米4000元以上的水平,其中的利润率可想而知,这部分楼面价相对低廉的地块,大多是通过协议方式获得。
不过,协议方式的减少也同时带来土地价格的攀升。据统计,2004年上海各类出让土地的楼面地价约为1020.7元/平方米,到2005年这个数字已经上升到了1100.2元/平方米,增长的幅度为7.79%。
但李峰认为,这个楼面地价与市场实际价格相差较大。他表示,由于其中存在不少非正常的地价,以2005年为例,楼面均价处于0~100元/平方米的出让土地就达到279.36公顷,100~300元/平方米的土地达到317.63公顷,而300~500元/平方米的土地达到391.15公顷,如果不考虑这些非正常地价,2005年出让土地的实际楼面地价要高于1100.2元/平方米。
记者对《公示》中所列的土地款和土地纯收益进行了简单加总,发现自2004年至今年7月,上海所得土地出让款约为922亿元,土地纯收益将近224亿元,收益率超过24%,其中2004年的收益率最高,超过27%,之后逐年下降,2006年前7个月的土地收益率将近19%。
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