中国房地产市场和谐发展预期：1到3年将向下走

人民币升值，股市大牛，楼市调控，2006年中国经济生活中这三件令人注目的大事之间显然有着十分密切的联系。特别是人民币对美元的连续升值促使境外过剩的流动性资本纷纷涌入，或购买金融资本，特别是前些年价值被低估的股票，或购买实物资产，特别是房地产，希望坐收资产价格上涨和人民币升值的双重利益。

人民币升值已成为我国目前资产价格上涨的重要驱动器之一，而为了挤压其中的楼市泡沫，中央从去年起不断挥起宏观调控重拳。与去年相比，今年是楼市调控链条拉得更紧的一年。

这一帖帖调控猛药对全国几年来的楼市顽疾有了一点疗效：一些地方住房供给结构调整总算有了开端，税收、信贷和土地政策也稳步落实，廉租房制度建设开始纳入目标责任制，楼市秩序有所好转，楼市投机开始退潮。这些都表明，我国楼市确实需要调控。

然而，和任何方面的调控一样，政策见效总有一个“时滞”，即使是良药也不可能马上见效。从2006年的情况看，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大户型的高档商品房开发比重过大，90平方米以下的中小套型住房造得太少；北京、深圳、广州及呼和浩特、大连等城市房价还在顶风而涨；不仅开发商，而且不少地方政府对国家宏观调控政策还认识不足，甚至阳奉阴违。可见，房市的调控，还任重而道远。

鉴于我国当前宏观经济运行形势，尤甚是房地产业发展现状，按科学发展观以构建和谐社会的要求，可以对2007年甚至其后2-3年的房地产业发展态势作出如下几点预期。

1、国家对楼市的调控力度不但不会削弱，而且将更注重针对性和执行力度，包括对外资进入的限制政策。如果现有政策尚不足以把病治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的70%-80%的比重，是调节贫富差距重要杠杆之一，因此在我国实施也只是迟早之事。

2、楼市供求结构将会不断明显改善。供给从大户型高档房为主向90平方米以下省地节能的中小套型普通房为主转变，这才根本上符合地少人多的国情；需求方的投资、投机潮进一步让位于自主消费为主的局面会进一步加强和巩固。

3、经济适用房和廉租房制度建设会在中央强有力的干预下将在各地逐步得到落实，实在买不起房的低收入家庭的住房困难定将日益受到关注，但保障类住房还不可能在短期内有像样的规模，即使在长期也不可能对市场性运作的商品房产生很大冲击，房地产市场化改革方向不可能逆转。

4、未来1-3年内楼价可能是稳中有调的格局。“稳”指整体稳定，不会大起大落；“调”指有局部性调整，包括：调整的周期性，即短期（1-3年内）可能向下，长期仍会向上；调整的结构性，即短期内中小套型紧俏从而价格坚挺，大户型疲软，但若干年后可能相反；调整的地域性，即离市中心区越远的房价越有下调压力，离市中心区越近的房价则越坚挺；调整的动态性，即各楼盘的一手二手价格不可能一成不变，而会随周围环境变迁而变动。