空置率居高不下 珠海写字楼遭遇冰冻期

商品房价格的一路飙升与城中写字楼的人烟稀少形成的强烈反差，构成了珠海市房地产业一道独有的风景

珠海的烂尾楼似乎都集中于写字楼项目上。在该市繁华地区，有几处半截子工程非常醒目地矗立于高楼大厦间，描述着一个市场中冰火两重天的不同遭遇。

此间媒体对珠海2006年房屋价格走势进行的盘点表明，多家楼盘的年涨幅超过1000元／平方米，4000元／平方米以下的楼盘，在市区已经难以找到。在所统计的90多个楼盘中，从2005年底到2006年底价格持平的只有4家，降价的有两家，其余楼盘价格都有不同程度的上涨。而根据有关数据统计，全年楼价上涨幅度在500－1000元／平方米非常普遍，而上涨幅度超过1000元／平方米的楼盘共有9个，其中2个楼盘的上涨幅度超过2000元。

记者在此间多家新开盘的售楼处了解到，房屋销售好像已经不是问题。这是一家楼盘的二期项目，在没有封顶、尚不具备预售条件的情况下，开发商甚至不建样板房、不报预售价格，想要买房必须交一笔数目不小的预订金。

与商品房开发商底气十足、房屋价格上涨不同，珠海写字楼好像被冰冻了。

首先，写字楼投资减少超过了八成。来自珠海市统计局的数据统计显示，2006年1－11月份，珠海市的办公楼投资只有422万元，施工面积只有2万平方米，和2005年同期相比分别减少了83．96％、74．42％。而空置面积的消化能力并没有增强多少，空置面积和上年同期相比减少了6．29％。

其次，空置率居高不下。据了解，目前珠海写字楼主要分布在商务活动集中的吉大地区，其中不含管理费的最贵租金在40元／平方米左右，一般租金在20－30元／平方米，售价在1万多元／平方米。

目前位于吉大的光大写字楼，空置率在30％－40％，而曾经做过调查的北京师范大学珠海分校不动产学院博士黄兴文的结论是：珠海写字楼总体的空置率也在30％－40％之间。

宏观方面的统计与微观运行相对应。据珠海中原地产的一位销售经理说，中原地产在深圳设立的工商部，就专门针对商铺、写字楼市场，中原刚进驻珠海时，也设立了这样一个部门；但是，珠海的写字楼市场根本没办法做起来，后来只好撤销了。

面对房地产市场的火热背景，珠海写字楼为何不见复苏、反而有逐渐萎缩的趋势呢？

从具体问题的角度来看，供求失衡是一个最基本的判断，写字楼的需求并不强烈，珠海写字楼有供过于求的问题。不过，从珠海区域经济发展、尤其是产业布局的现状来分析，供求失衡显然只是表象。

对此，北京师范大学珠海分校不动产学院博士黄兴文认为，写字楼市场的发展主要依靠的是第三产业的发展，比如进驻写字楼的多是律师事务所、投资咨询公司等等。

由于珠海市的城市规模总体比较小，写字楼的市场并不大，很容易饱和，中小规模的公司很容易找到可以替代的办公场所，比如住宅和厂房，这种可替代性导致了不少写字楼的空置率过高。另外，珠海市的写字楼层次区分不明显。除了光大国贸称得上比较高档外，珠海市更多的还是中低档的写字楼，服务、功能配套方面都无法跟上。

黄兴文强调，珠海市的写字楼要繁荣，最终还是要依靠珠海市经济的发展，经过三四年经济的持续快速发展，必然会带动相关产业的迅速发展；当经济达到了一定的水平，必然吸引更多的服务型企业进驻，积累其相当的市场需求。

就此来说，对珠海写字楼市场的解冻，只能寄希望于经济的持续发展。值得欣喜的是，珠海经济目前正在进入强势增长的区间，这将给珠海市的写字楼市场带来一个新的发展周期。