土地增值税绊房企海外上市 开发商难忍毛利下降

土地增值税的市场影响可用“平地惊雷”来形容，它不但导致内地房地产上市公司纷纷发布公告称该政策“影响不大”，而且连正酝酿赴境外上市的房地产企业也被扰乱阵脚。 

据悉，原本安排可于日前提交上市聆讯的深圳房地产企业鸿隆地产，突然接到港交所通知，称需要重新评估新政策对公司的影响，导致押后上市聆讯。但多家海外投资机构认为，这一政策并不会对中国房地产市场造成太大影响。 

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业内人士指出，鸿隆地产的上市保荐人考虑到新政风险问题，正在重新进行盈利预测。该企业已经为土地增值税拨备，预计为上市准备的账目影响不大。

德勤华南地区副税务主管合伙人谭振雄表示，每家上市房地产企业在过去的财务报告表中，均会注明有关土地增值税对该公司财务影响幅度预测，因此对于已作出有关拨备预算的公司来说，影响并不明显。

由于该税种实际上在各地早就执行多年，因此德勤在去年11月进行的调查就显示，在118个从事物业投资、物业发展或酒店业务的香港上市公司中，88%受访上市公司表示并不会因为土地增值税而减少对中国地产的投资。

惠誉企业团队副董事Michael Wu称，每个项目的的资本收益由销售额、土地及建筑成本的差额来决定，土地增值税将直接影响房地产开发商的毛利润。估计毛利润在30%至35%的房地产开发商将无法承受毛利润下降10个百分点。由于税收累计性质，对利润率较高开发商的影响更大。

他指出，尽管这一政策目前看来有负面影响，但这个主要针对开发商的税收政策对住房需求的影响非常有限。中国房地产市场由于城市化进程、GDP的强势增长等因素，前景发展仍然见好。此外，从产品供应结构来看，中低端房产市场将受到日益重视。在惠誉评级机构的报告中称，中国房地产开发商的信用等级不会受到土地增值税政策的影响。

摩根大通中国证券部董事总经理兼主席李晶同样认为“政策影响有限”，她表示中国二、三线城市的发展空间向好，对于那些全国性企业并不会具有绝对的利空作用。