投资基金：别墅、商业地产市场是否还有肉吃？

作为沪上一家规模不小的投资管理公司的运营总监，俞亮每月都要穿梭于上海、北京、深圳等商业城市。他告诉《第一财经日报》：“据我这几天听到的消息，‘十五条’出台后的几天里，北京、上海、广州、深圳、杭州、大连、成都、重庆、厦门、南京等十个城市房价不降反升。但与此同时，二手房市场出现了降价急售的场面。我认为新政策的出台完 全也可能在某些层面刺激房价，因此未来房价是升是降目前还不能定论。”

“退一步来说，虽然我同意房产市场整体来说已经不具备投机的特性和价值空间了，未来更多的决定力量来自政策面和供求关系等基本经济要素，比如 别墅市场就可能例外。最近新闻说国土资源部将出台文件规范别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWN-HOUSE、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制，乃至‘独门独户独院，占地面积又相当大，容积率非常低’的房产，今后都可能要纳入别墅范围。我所知道的一些投资基金已经纷纷介入了纯别墅类的楼盘项目。我感觉别墅市场未来完全有可能供小于

此外，俞亮看好商业 房地产。“外资基金近年强势介入可以佐证商业房地产的价值，虽然我们并不能准确掌握它们的真正投资成本是多少。我一向青睐那些回报率稳定的商铺、写字楼。我预计新政策出台后，有一部分炒房资金会转向商业房地产，毕竟现在针对这方面的政策调控力度还不是很大。”

他认为商业房地产中长线投资回报率比住宅要高，政策风险又相对小些。目前商业地产的平均投资回报率在8%~10%之间，呈上涨趋势，“对于规模比较大的资金而言有相当的吸引力。”

“我认为 二手房市场这次受到的冲击会很大，新政策将较深刻地影响到巨大的存量房市场中的房源供给状况。而一些在市场中以‘囤房’和‘现金收房’等传统模式进行二手房交易的经纪公司也将会受到重创。新政策的‘板子’将更多地落在它们头上。此外市场还担心的一个关键问题就是，物业税相关规定有可能作为配套政策出台，对于某些参与者而言这才是致命的。”俞亮说。