义乌财富大厦：“天价楼盘”泡沫由谁制造的？

一张规划图纸，让开发商和购房户们将义乌财富大厦想像成升值空间巨大的“聚宝盆”，创下一连串震惊全国的房地产销售奇迹。但是时隔四年，浙江省金华市中级人民法院的一纸判决，却最终让笼罩在义乌财富大厦之上的财富梦想成为一个泡影。一张规划图纸为何能够凭空制造出一个天价楼盘的泡沫？

“地价标王”和“天价楼盘”共创房地产奇迹

浙江义乌尽管只是一个县级城市，但是三年多前这里却创下一连串震惊全国的房地产奇迹。

2003年9月12日，义乌市政府拍卖了与全国最大的小商品市场义乌国际商贸城二期市场相连的六块地皮。当日，参与竞标的有26家来自全国各地的开发商，其中包括最后中标的浙江万厦房地产开发有限公司(以下简称万厦公司)。

据万厦公司总经理虞永新介绍，拍卖的土地建造的是“国际商贸城二期市场1号、4号、5号、6号楼”，在当时的拍卖中，1号楼和4号楼地块均以1300万元起拍，经过上百次举牌，最终万厦公司分别以3.2亿元和2.8亿元的高价夺得1号楼和4号楼用地。

根据简单的测算，拍卖的土地每平方米高达22.18万元，亩均1.47亿元，创下当时国内地市级城市土地拍卖最高价。万厦公司营销部经理龚靖国说，根据规划的容积率计算，他们将要开发的财富大厦每平方米楼板的土地成本就要1.5万元。

仅仅在土地拍卖过后的16天，万厦公司就拿着图纸进行预售。该楼盘一至四楼套内面积每平方米定价五到13万元左右，四楼以上每平方米二到三万元。据了解，当时同类地段的商务写字楼的价格不超过每平方米二万元，开发商开出的楼盘价格犹如“天价”。

可是，这样的“天价楼盘”却成为浙江省当时最为炙手可热的商业房产。龚靖国说，公司当天拿出800套单元预售，一楼需当天交付定金90万，二楼是60万，三楼以上30万，在这种情况下，800多套房子在一天之内被一抢而空。龚靖国说，当时，一个楼花转手就能卖到30万元，房地产公司当天回笼资金六亿元，所有买到房子的人都喜笑颜开。

一张充满想像空间的图纸制造的泡沫

记者在调查中了解到，万厦公司和众多购房户都认为财富大厦是他们实现财富梦想的良机，而他们作出这一判断的依据，都与一张图纸和一项承诺有关。

龚靖国告诉记者，义乌市政府在拍卖这块土地之前已经有详尽的规划图纸，政府部门是拿着楼盘的图纸拍卖土地的。记者在这份由义乌市政府直属的义乌国际商贸城建设指挥部出具、义乌市规划局进行审批的图纸上看到，拍卖地块的规划名称就是“国际商贸城二期市场1号、4号、5号、6号楼”的规划，其中1号楼的二、三、四层通过走廊与义乌小商品市场的国际商贸城相连，两者的连接部位还画着一道门。

龚靖国说，根据这些规划和图纸，26家参与竞标的开发商都认为，这个楼盘是国际商贸城的一部分，尽管土地拍卖价创了纪录，但是与国际商贸城目前每五年一两百万元的摊位租金相比，楼盘的升值空间依然巨大。

但是，义乌国际商贸城又在其后的“规划建设补充说明”中注明，“连接体(骑楼)与市场之间不得开门，若要开门，需双方协商解决。”龚靖国说，因为有了“若要开门，需双方协商解决”这一似是而非的承诺，公司认为这只是一个双方沟通协调的问题。

随后，开发商也依据这一似是而非的概念对他们所开发的楼盘进行了宣传，售楼处公布的规划图纸上，财富大厦二到四楼有走廊与国际商贸城相连，其楼盘名称就叫“义乌国际商贸城·财富大厦”。

购房户代表陈小方说：“有了这张图纸，我们确信，依托国际商贸城的人气和商流，财富大厦的房子能够靠经营商铺或商铺出租增值，我们也才会如此狂热地追捧财富大厦。”

市场失灵恶果谁来承担

财富大厦竣工后，图纸上那道国际商贸城与财富大厦之间的大门并没有打开，一道墙壁犹如一道天堑，财富大厦的财富梦想终于破灭，20多名购房户以合同欺诈和广告欺诈将开发商告上法庭。

2006年12月27日，金华市中级人民法院作出一审判决，驳回了购房户们的诉讼请求。法院认为，万厦公司和购房户之间商品房买卖合同以及万厦公司的广告宣传不存在欺诈行为。在购房户最为关切的图纸问题上，法院认为，图纸仅仅显示国际商贸城与财富大厦“毗邻连接，并非连通”。

购房户之一刘美君声称自己是个失地农民，她用土地征用款以及家中全部积蓄付完首期，原来期望靠商铺租金还银行按揭。现在她已经连续八个月没有偿还银行贷款，不久前已经接到银行的起诉状。她说：“我已经走投无路了，事情不解决，只能在万厦公司门口住下去了。

对于这样的局面，万厦公司称自己也是受害者。万厦公司总经理虞永新说，是高地价导致了高房价，他们相信政府部门规划的图纸，在财富大厦项目上投入10多亿元，目前仅回收7、8亿元，也是亏的。

义乌市建设局兼规划局局长吕林勇表示政府部门也没有任何责任，义乌是全国最早进行公开土地招标的城市之一，既然已经公开招标，就应该遵循市场规律，由市场决定，地价拍那么高，政府也没有办法。

吕林勇同时也承认，政府土地招标时的文字说明的确存在不够明确的地方，有关部门要吸取教训，以后文字说明要准确，不要留下想像空间。

然而图纸带来的想像空间已经造成恶果，一些参与过那次土地竞标的房地产开发商庆幸自己当时没有中标。他们认为，政府部门既然敢拍出这么高的价格，完全应该预料到市场的连锁反应，政府部门不能收进巨额土地款后就放手不管，市场失灵的恶果不能完全由开发商和购房户来承担。