资金链绷紧 SOHO中国将于上半年重谋香港上市

尽管潘石屹对SOHO中国上市一事三缄其口，但《第一财经日报》仍然从知情人士处获悉，SOHO中国目前在全力运作此事，如果不出意外的话，SOHO中国将在今年上半年在香港上市，张欣的前东家高盛将是SOHO中国上市的主承销商，而汇丰控股将是联席主承销商，融资额度将达到30多亿港元。

早在1月12日，《第一财经日报》就获得了SOHO中国将赴港上市的消息，但潘石屹对此事一直采取不回应的态度，1月31日，就在记者截稿时，潘石屹的助理许洋依然表示：“目前我们不对此事作出任何评价。”对此，接近SOHO中国的知情人士表示：“老潘是一朝被蛇咬，十年怕井绳，毕竟几年前SOHO中国高调宣布准备在美国以及香港同时上市，但最终上市计划流产。此次SOHO中国赴港上市，老潘是铆足了劲，现在一切小心谨慎就是害怕再生枝节。”

折戟的市盈率

在2002年那个时间点，潘石屹的SOHO中国正处于飞速发展期，其对资金的渴求远甚于现今的SOHO中国。当时潘石屹对外宣布，要将SOHO中国同时在美国以及港交所上市，但潘石屹的高调并没有收获良好的预期。对此，张欣在2006年的地产金融论坛上透露原因，美国资本市场当时出于中国的政策不确定，给SOHO中国定的市盈率 太低。

从2002到2007年，时间过去了5年，潘石屹又站在了当初被人拒绝的地方，和当初上市的驱动力一样，潘石屹在寻求资金上的支持。

在京城地产界，潘石屹和张欣一向以自有资金和滚动开发著称，但是随着国家一系列宏观政策的出台特别是限制银行向房地产 行业贷款的政策，开发商从资本市场上寻求帮助的欲望愈加强烈。不久前，潘石屹在光华路SOHO方案发布会上透露已向中信银行贷款20亿元用于项目开发，这20亿主要用于收购一个建筑面积超过40万平方米的大型项目。另外，潘石屹还在天津积极接洽一商业地产项目，而这一切都使得潘石屹手头开始吃紧。

“从自有资金开发到寻求银行杠杆，从银行贷款再到上市融资，这对寻求扩张的SOHO中国来说是自然过渡，”这位知情人士告诉记者，“从甘肃出来的潘石屹拥有更多西部人的冲劲，潘清楚地认识到，目前的北京房地产市场已真正进入资本博弈阶段，土地供应政策和银行贷款政策也已经发生根本性的转变，让SOHO中国上市，不仅资金量过小这个发展瓶颈将迎刃而解，同时借助资本的力量SOHO中国也将真正成为地产巨擘。”

但是，当年让潘石屹折戟的市盈率是如何解决的？

当年潘石屹在香港上市是提出50倍的市盈率，当时香港的承销商因为潘石屹的这个过高的市盈率纷纷退出承销。而在美国，资本方面提出的市盈率更是低得伤及了潘石屹的自尊，潘石屹为此拂袖而去。

已具备上市条件

“今非昔比了，老潘在2005年年底提出弃住从商，全力发展商业地产，而商业地产项目也更受资本市场的青睐，”知情人士告诉记者，“2006年SOHO中国销售额达到了39个亿，这远超2002年的18亿。更何况，吃一堑，长一智，精明的老潘不会在同一个坎上再摔一次的。同时，香港市场也比较看好内地地产发展的潜力，资本方面也急于寻找资金出口。”

据记者了解，除了SOHO中国，广州合景泰富地产和恒达地产、碧桂园集团、鸿隆地产以及北京中远地产都准备发力港交所，从某种角度讲，众多内地公司扎堆上市的举动也便于香港资本方了解SOHO中国。

现在，摆在潘石屹面前的是用好的项目和足够多的土地储备说服资本方面。公开的资料也表明，目前SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积158万平方米。目前SOHO中国的土地储备非常有限。上述知情人士告诉《第一财经日报》，从2005年年底起，SOHO中国就表现出了急于拿地的企图。摩根地块、CBD，天津甚至更远一点的上海都出现潘石屹找地的身影。

“实际上，从早期的红石地产到如今的SOHO中国，再加上张欣的影响，国际化是老潘心中一直的诉求。去年年底老潘去美国时就接触了大量美国投行业的人士，他更想通过进入国际资本市场来提升SOHO中国的竞争力，”该知情人士说，“看一看SOHO中国的董事班子，里面既有英国人也有美国人。老潘曾宣称，至少SOHO中国的领导层面是‘国际化’的。老潘的目光绝不会止于香港资本市场，进入美国纽约证券交易所是他更远的目标。”