井喷之势席卷华南 商业地产并购兴起大浪淘沙

商业地产之并购篇：拿下“广州63层”　深圳中航模式轰然出水　

编者按

素以“地铺文化”称雄华南的广州是个历史悠久的商业城市，地铺无所不在，随着城市化进程加快，地铺文化进一步转化为社区商业文化。此外，广州曾诞生了全国最早的MALL天河城、中华广场等一批标志性物业，但在近年国内百花齐放的MALL创新潮中，广州却在不知不觉中渐渐落后于其他新兴城市。

现时广州已形成了多中心的商业区，除了个别的社区环境特色外，基本没有大规模的垄断型商业区域。从南方大厦单行线的规划及天河城停车场的告急，都无不体现了城市规划与城市商业的扩张之间日益显现的矛盾。而且目前广州许多商业地产开发商是从住宅地产商转过来的，都是套用比较熟悉的住宅开发模式，也在一定程度上影响了广州日后商业地产的发展方向。

在经历了2004~2006年的调控阵痛期后，从2007~2010年，无论是写字楼、商场又或是专业市场，都将纷纷迎来开业的高峰期，而一场大浪淘沙的大戏正在上演。

中航地产与深南光业务重叠，已成为限制深南光近年快速发展的客观因素之一。深圳中航集团现在正在推进中航与深南光酒店与地产资源整合的规划。

刚刚与旗下深圳中航实业股份有限公司（下称“中航实业”，0161.HK）、深圳市一浪投资有限公司以总代价11.3亿元联合收购广东国际大厦实业有限公司的中国航空技术进出口深圳公司（下称“深圳中航”）有可能在酒店业异军突起。

这并不是空穴来风，在日前广东国际大厦权益转让媒体见面会上，深圳中航副总经理、广东国际大厦实业有限公司董事隋涌表示将把广东国际大酒店打造成集团酒店旗舰店的背后，深圳中航手中正握着10家已建成、在建和正在立项的酒店项目。一个新型的“酒店+房地产+物业”的“中航模式”即将轰然出水。

深圳中航9.3亿代价

广东国际大厦主楼63层、高200米，曾经是全国最高建筑物，亦是广州市标志性建筑，故广州本地人习惯称之为“63层”。广东国际大厦实业有限公司主要资产除广东国际大厦总建筑面积约14万平方米未出售部分外，还有位于广州市白云区广园中路1324~1330号及广州市天河区宝汉直街2号，总建筑面积约6963平方米，目前产生租金收入的若干住宅，以及若干固定资产、设备及存货，包括水电供应装置、升降机、计算机系统、通讯装置、暖气装置及汽车等。

这次收购，三方购买者付出的代价是广东逸涛、深圳一浪于2002年进行拍卖的成交价。中航实业方面透露，收购方按股权代价人民币4亿元收购100%投资权益，另按债权代价人民币7.3亿元收购债权。深圳一浪及深圳中航分别持有25%及75%股份，其中深圳中航按比例将出资约9.3亿元人民币。

一家物业评估师2005年受深圳中航附属公司委托编制了一份研究报告，当中载列于2005年建筑的一幢楼宇的预算成本（包括土地及楼宇）约为人民币21亿元。中航实业认为，与广东国际大厦比较，收购成本理想，并有利于扩宽公司稳定的收入基础。

深圳中航酒店管理公司总经理张振山透露，公司目前已邀请浩华酒店管理咨询公司为广东国际大酒店重新设计市场、功能定位、经营策略及酒店规划。之后，深圳中航将投入相当的资金，按照新的规划对酒店进行陆续改造和装修，在硬件上达到优秀五星级标准。

目前，中航实业正在履行香港上市公司受让的相关审批手续，收购前期，中航实业的大股东——深圳中航将代其履行义务和享受权利，待中航实业履行完审批手续后，将全部承接深圳中航对广东国际大厦实业有限公司的全部权利和义务。

中航地产与深南光整合

作为中国航空技术进出口总公司在深圳的全资子公司，深圳中航自1982年成立以来已发展成为拥有中航实业、深天马、飞亚达、深南光四家境内外上市公司的综合性企业集团。属下四家上市公司投资重点各有侧重，飞亚达主攻钟表，深天马制造液晶显示屏，深南光以房地产开发、旅游酒店为主，而本次收购的主角之一，中航实业则从事工业及消费电子产品的设计、制造及销售业务。

有证券分析人士认为，收购广东国际大酒店可能只是第一步，深圳中航接下来可能有一系列整合动作。整合的主角，则有可能是深南光。

国泰君安资深分析师表示，深南光与深圳中航地产公司一起，主要从事住宅、商业、酒店和办公的区域综合开发。这种综合开发的模式，是借助集团在酒店零售等方面的品牌，配套开发住宅项目，带来土地升值。例如深圳中航集团在华强北和上步片区开发的原中航苑（现将改造为中航城），开发前该集团旗下的深圳上海宾馆、格兰云天大酒店、天虹商场先后进驻，该项目成为深圳商业办公寸土寸金的核心区域。同样的模式正在深圳观澜中航城重演。

记者调查发现，深圳中航地产旗下拥有大量项目储备，其中，广州南沙和九江共青城项目还没有详细项目规划。深圳华强北、深圳观澜、广州南沙、江西共青城都是区域综合开发。龙华长和益、观澜中航城、成都云岭别墅主要是中航地产开发，其他以深圳中航集团为主。

深圳中航城一期为8万多平方米鼎诚国际大厦；二期是与香港和黄合资、正在开发的中航广场，三期和四期正在规划之中。此外，深圳中航系旗下还有很多有待搬迁的工业厂房用地。

不过，中航地产与深南光业务重叠，已成为限制深南光近年快速发展的客观因素之一。有知情人士透露，深圳中航集团现在正在推进中航与深南光酒店与地产资源整合的规划，其目的就是为了改变这种状况。按照集团的中长规划，深南光将最终改名为中航地产，实现中航地产与深南光在地产与酒店资源的充分整合。