第三次调控箭在弦上 海外机构警示政策风险

房地产再度成为今年“两会”的焦点话题。3月7日下午举行的新闻发布会上，国家发改委主任马凯表示，我国的房地产由于国家采取了一系列的调控措施，房地产市场总的形势还是健康的，当然也存在一些不健康的因素。他认为，部分大中城市房价过高，一些中小户型、中低价位住房供应比例偏低以及房地产交易市场还存在着这样那样的问题，“在新的一年里，这些都是我们要着力解决的问题”。

但建设部部长汪光焘早些时候已表示，中央迟早会推出进一步的宏观调控措施，包括研究推出物业税等，但具体何时推出则没有透露。

事实上，就在不久前国务院副总理曾培炎在听取北京市汇报房地产调控情况时，就曾表示要“进一步加强和改善宏观调控”。这一度被许多市场人士认为是第三轮宏观调控的信号。

与此同时，一些海外机构也纷纷发布研究报告认为，中国政府将考虑出台更多的调控措施，以抑制房地产市场的投机。

从“1号提案”到广州市市长“力压房价”

今年被本次全国政协会议提案组定为第一号提案(下称“1号提案”)的，是由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》，一份与房地产密切相关的提案。这份提案也因此被全国媒体广为关注并报道。

一天后，广州市市长张广宁公开表态：广州会全力以赴地把房价压下来，至少会稳定在一个合理的水平。他的一句“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来”也被全国媒体广为传播。这是全国大中城市中首位公开表态要把房价降下来的地方政府领导。

张广宁同时承认，“广州去年的房价的确比较高，相比前年涨得比较快。不过我看了国土房管局1月份统计的数字，房价是稳定的，同比还下降了0.7个百分点。虽然这不能完全说明问题，但至少有一个信号，我们采取一系列的调控房价的措施已经慢慢产生作用了。”

根据发改委主任马凯提供的数据，2004年我国的房屋销售价格上涨了9.7%，2005年上涨了7.6%，2006年上涨了5.5%，“增幅在下降”。同时，我国的住房结构也有所改善，去年住房投资总体上增长了25.3%，其中经济适用住房投资增长了32.7%，部分城市中小户型住宅供应增长更快一些。

但是，这仍然与宏观调控的目标相去甚远。北京、深圳等大中城市在过去一年里，房价并没有出现明显的回落，反而一路高涨，北京市的房价更是连续7个月以超过10%的速度疯涨。在国家统计局、国家发改委每个月联合发布的全国70个城市房地产价格的统计数据中，每个月都仅有极少数城市的房价出现下跌，而且跌幅都不大。

实际上，即便是在这些国家统计局统计的房价出现下跌的城市中，消费者的普遍反映仍然是，“没有感觉到房价跌了”。正因为消费者切身感受与统计数据之间的偏差，社会上一度出现了“调控”成为“空调”的言论。

关于过去两年的调控效果问题，也成为今年“两会”上一些代表议论的焦点话题。人大代表李东辉认为，政府调控房价的政策效果并不明显，这是因为住房产品是特殊产品，不仅关系到国计民生，而且一旦出现垄断状况，市场调节器失灵，政府间接调控就很难达到目标。

全国政协委员陈万志则认为，对房地产市场和房价的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果，而目前政府的调控却确定了多重调控目标：一方面要抑制房价快速上涨，另一方面要控制投资增长过快，此外，还要严控土地。要达到多重调控目标是十分困难的，政策指向不一致，相互抵消，由此影响了房价调控效果。

与往年仅抱怨房价增长过快、房价过高不同，今年代表们把更多地针对如何更好地达到调控效果提出了自己的意见和建议。尽管国土资源部已表态，今年不会有更强硬的土地政策出台，但从代表们的热烈讨论，以及温家宝总理在政府工作报告中针对房地产业发展提出的要求，第三次调控显然已箭在弦上。

海外机构集体看跌

早在“两会”开幕前，不少海外投资机构已发布针对中国房地产市场的研究报告，其中显示，绝大多数海外投资机构均认为，中国政府今年仍会采取宏观调控措施。但与此同时，他们对中国房地产市场的发展仍持乐观态度。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏预测，中国政府可能出台的调控政策包括不再为第2套或更多套住房提供按揭，向开发商收取延迟多年的土地使用费等。他同时认为，政府还面临放松对集资建房管制的社会压力。

马骏表示，虽然目前还不能确定是否会出台上述措施，以及什么时候出台，但上述设想将继续成为房地产业发展面临的可能政策。

雷曼兄弟则表现得较为乐观。该行预料中国GDP将继续平稳增长，而这将推动房屋消费稳定增长，同时也是因为中国房产市场供求关系基本平衡，房产价格将继续保持平衡等。

同时，雷曼兄弟也警告，中国房地产市场仍然是一个处于高度监管风险影响下的市场。“目前还无法确定地方政府将如何执行中央政府去年以来公布的一系列房产新政。预料中央政府将更坚决地执行这些措施，并且有可能推出更多政策，如进一步加息或课征房产持有税等。

工商东亚则表示，近期政府的政策重点在于发展老百姓买得起的小户型住宅，同时政府将抑制房地产市场价格出现任何快速上涨的势头。相信中央已经公布了今年的大部分主要政策，仍然要观察各地政府对这些政策的解读和执行情况。

更多的开发商还在等待。尤其是上海，从春节前一两个月开始，新盘上市量就持续下跌，由于很多开发商无法预知未来政策还会有什么变化，因此也无法预测未来的市场走势将如何，在这种情况下，开发商根本无法确定新盘的上市价格，于是只能等待。

某房产营销公司的总经理刘先生告诉记者，他手里已经积压了不下5个新盘，开发商迟迟不能确定上市时间。位于上海万里城的一个楼盘，原本计划在去年11月份开盘，后来推迟到12月，元旦过后，又推到了春节后，现在，开盘计划再次延至4月。

第三次宏观调控即将来临的信息对于这些开发商而言，不知道是好消息还是坏消息。也许两者兼有吧。好消息是，他们终于可以确定以什么价格出售手里的新盘了，尽管这价格可能比预期的低；坏消息则是，利润可能又被压缩了。