·引子·
不久前，由烂尾楼改造而成的某项目以奢华感和超五星级住宅定位高调亮相成都楼市，一时间引起购房者和业界的关注。关于烂尾楼改造，从2001年开始，有关机构和企业通过世都大厦、城市之心、万豪大酒店、汇发摩尔、威斯顿联邦大厦、精图大厦、汇通大厦、新华书店、亚都大厦以及盐市口的双塔、乐山大厦、李家沱烂尾楼等项目的改造，使大多数烂尾楼恢复了规划之初的商业价值。而近两年以来，由御峰苑改造的格林尚元丽舍、由原成都假日大厦改造成的东渡·时代凯悦以及近段时间内高调亮相的壹号公馆等项目，无不牵动媒体眼睛和吸引社会关注。与前几年烂尾楼改造和推广方式不同的是，将写字楼改造成住宅成为一大流行，并且，在营销推广过程中，将烂尾楼转世吹捧成经典，成为一道独特的楼市奇观。人们不禁要问，烂尾楼真的能改造成经典吗？
最近一两年，一些烂尾楼项目在改造过程中，几乎都被贴上了豪宅的标签。2006年，位于人民中路二段的东渡时代凯悦在其复工时，该项目的一位负责人曾宣称：“全新的时代凯悦，要把成都的小户型提升到一个新的高度：菜单式豪华全装修，真正的酒店式物业管理，让业主体验到真正的‘贵族’生活方式。”的确，该项目楼书宣传印证了该负责人所宣称的产品定位。“站在城市至高点，享受酒店服务与配套的同时，你通常会惊讶于窗前的风景，享受身处层峰的极致尊荣”、“炫彩时尚生活美学”、“高档建材”、“豪门风范”、“高档品牌精装修国际公寓”……煽情的文字无不透露出，东渡时代凯悦就是一个活脱脱的精品楼盘、豪宅楼盘！
与东渡时代凯悦相距几百米，由烂尾楼改造而成的某项目在广告宣传语中处处宣扬其豪宅品质，所谓“大人物的小公馆”、“顶级奢华”、“超五星级顶级私人会所”等词句，无不彰显出其主打豪宅路线的良苦用心。
画外音：
烂尾楼真的能摇身一变成经典吗？记者通过实地调查和采访，试图找到其中的答案。
3月7日，记者来到东渡时代凯悦，大厦前的工地上仍然混乱，从安全楼梯走上去的3、4楼毛坯房内部伫立着几根大柱子，乘电梯到居住楼层24楼，敲敲门与门之间的隔墙，“咚咚”的空心声让记者想起了 “石膏隔墙，一拳能打个洞”的说法。在网上和新闻媒体的报道中，该“高档品牌精装修国际公寓”负面新闻便层出不穷：精装修质量问题，开发商擅自改动装修风格和材料，户型错位……曾经笼罩在要建“西部第一高楼”光环下的“高品质”楼盘，却成为让众多业主大呼上当的谎言。成都市建委在接到业主投诉后多次要求开发商对工程存在的质量问题进行整改,并要求其停止交付使用。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，成都的烂尾楼几乎都位于交通要道之上，用途都是作为商务办公使用。而这样一栋单体建筑如果要成为居住项目，其必然在功能配套、绿化等方面有不可避免的天然硬伤，即使通过后天设计、装修、物业服务上的增强和改进，也难以弥补和忽略这一缺陷。
三大软肋 难成经典
“改造成住宅几乎不可能” 中国建筑西南设计研究院总建筑师、全国建筑大师郑国英接受记者采访时说，“要将原本是商业用途的烂尾楼改造成为居住使用，在结构、设备、日照通风、层高、节能等问题上有很多先天不足的地方。”
郑国英分析称，烂尾楼多数是独栋建筑，不能构成一个居住社区的组团，缺乏中庭景观和绿化设施。从建筑的角度讲，如果某些烂尾楼的进深比较深，那么很适合做办公或者酒店，但不适合作为居住使用，因为采光和通风将成为一个很大的问题。“写字楼柱与柱之间的距离起码在8米，如果改造成住宅的话，房间的分割也是非常困难的事。”
“如果烂尾楼最初是用做商务酒店规划，那么设备的安装也是一个非常大的问题。由于商务办公不需要布置非常多的厨卫，而用于居家则要每户安装，因此各种管道的布置和水电气的安全条件必须达到标准，比如要靠窗通风等，这样一来大厦先天布局的缺陷就为这些进程更增加了难度。” 郑国英告诉记者。
“烂尾楼改造成住宅几乎是不可能的，改造成公寓的难度要稍小一些，但也有很多要求。如果想成为‘经典’的居住项目，甚至豪宅，在建筑节能和外立面上也是不能忽视的。一般住宅的层高通常在 2.8米—3.2米之间，而原本用于商务办公的烂尾楼一般会达到4.2米或者以上，对于一个小户型而言，面积小而层高高，不仅造成能源浪费，也让内部空间不协调。并且办公用烂尾楼外立面多是整块的大玻璃，墙体少，损耗能源多，对于居住而言都是不必要的。” 郑国英最后就烂尾楼改造成住宅发表自己的专业意见时谈到。
画外音：
随着房地产市场的不断发展，人们对于居住的要求越来越高。一个有品质的楼盘除了有漂亮的外观、合理的布局、科学的户型、优美的绿化景观外，社区文化、精神交流也成为人们的需要。对于一个由烂尾楼改造的项目而言，存在鲜明的先天优势和不足，在克服重重困难的情况下不断提升项目的品质是令人称道的。但避不谈其短，放着优越的地理优势和投资价值不谈，一味在居住品质、奢侈感上做文章，反而引来各种争议。
无法形成居家氛围 与普通住宅相比，由烂尾楼改造而来的项目缺少了居家需要的环境。一个成熟完善的社区需要建立浓厚的居住氛围，业主之间通过社区内的运动场地、娱乐中心甚至绿化空地进行交流，但烂尾楼即使改造为住宅，仍然具有鲜明的商用气息，无法形成真正的居家氛围。
“理想的居家状态应该是有大街小巷的。”家住少城的王小姐在谈到理想居住时这样告诉记者。她说，大街是满足交通的便利，小巷是满足生活的宁静。但纵观成都的烂尾楼，几乎所有的前期定位都是商务办公酒店需要，无不在主干道边，但对于居家而言则缺乏了宁静的生活环境。
另外，烂尾楼的外立面一般是整体型的，而住宅是强调功能性，按照每一户进行窗户、阳台的分割。由烂尾楼改造为居住使用，住户的阳台、窗户等设计会相对缺乏，对于越来越需要在室内享受室外空间的城市人而言，居住品质和舒适度绝对没有单纯普通的住宅楼盘更高。
画外音：
即使一再以后期管家式的优质服务和建筑外观设计的豪华大气作为项目“高品质”“奢侈感”的体现，但比较之下，烂尾楼无法解决的硬伤给人们带来的顾虑似乎更要大过这些指标。由烂尾楼改造后的物业普遍售价偏高，但高房价不等于高品质，事实上，一个烂尾楼的改建成本绝对算得上一笔大数目，当然它被打入了房价。对待这些由烂尾楼改建成住宅项目的勇气和成果，我们持欣赏积极的态度，但这类物业的价值更多是体现在投资性及过渡性居住上。
叫卖“豪宅”太牵强 据记者了解，无论是经典神话已经破灭的东渡时代凯悦，还是现在正打着“大人物的小公馆”的某楼盘，其无一例外地在营销推广方式上抛出“豪宅”的橄榄枝。为了强调其豪华的品质，开发商甚至将豪华进行了量化——4000元/平方米的装修标准。我们姑且不论其装修标准是否按照该装修标准进行了装修，也暂且不去置疑其用材是否够高档，单就建筑设计大师郑国英所分析，烂尾楼改造成住宅，其先天缺陷显而易见。
但是，一些将烂尾楼改造而成的项目在营销推广上选择的夸大和不切实际的概念包装，不仅让购房者联想到东渡时代凯悦，也让熟悉情况的购房者难免会产生这样的想象：虽然穿了件登喜路，但是身上满是疮，他能高贵到哪里去！
画外音：
作为烂尾楼项目，其在营销推广方式上忽略地段、交通、商业上的优势，一味地强调奢华，一味地烘托目标客户群的尊贵，多少显得有些牵强。姑且不论真正的富豪和“大人物”是否会选择一个无社区配套，无园林绿化，无通透性可言，车位严重紧缺的“小公馆”作为居家之地，单是在性价比上的大打折扣就足以使购房者犹豫——花那么多钱，这烂尾楼可靠吗？东渡时代凯悦的悲剧会不会重演？
·晚报旁白·
烂尾楼变住宅先天不足
作为盘活社会资源、改变城市形象的重要举措，烂尾楼改造于社会、于城市确实有积极的作用。
但是，当有的开发商将改造成的烂尾楼叫卖成经典时，我们有必要站在购房者个体的角度上讲，无论装修花了多少钱，也不管脸上贴了什么金，但是原本作为写字楼之用的烂尾楼摇身一变成住宅时，其先天的缺陷就表明，穿得再光艳，但骨骼不健康，功能有偏差，终究看起还是不爽，住起更不爽，这也就毫无经典可言。
