北京住宅和写字楼指数推动综合指数上涨

1月指数综述

图1：北京城市综合指数走势图

2007年1月，北京城市综合指数为2003点，比上月上涨49点，环比涨幅2.51%；比去年同期上涨427点，同比涨幅27.13%。本月住宅指数和写字楼指数涨幅均较大，是推动城市综合指数上涨的重要因素。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

本月是2007年的第一个月，新推住宅楼盘每平方米基本都处在万元以上，老盘续开在价格上也有所上调，因而带动住宅指数出现较大幅度上涨。本月北京住宅指数为1578点，较上月上涨38点，环比涨幅2.47%；较去年同期上涨341点，同比涨幅27.58%。本月Hedonic指数为666点，较上月上涨了20点，环比涨幅3.10%；比去年同期上涨127点，同比涨幅23.55%。

本月写字楼指数及商铺指数继续保持上升态势。其中，写字楼指数为2815点，较上月上涨了89点，环比涨幅为3.26%；商铺指数为3976点，较上月上涨了70点，环比涨幅1.79%。本月写字楼新开盘才两个项目，老盘价格上调是主因，指数环比涨幅达到3.26%；本月商铺指数走势则相对较为平稳。

经济基本面

1、宏观经济

2006年，全市宏观经济稳中趋升继续保持较快增长。初步核算，全市实现地区生产总值7720.3亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。其中，第一产业增加值98亿元，增长0.6%；第二产业增加值2217.2亿元，增长12.6%，其中工业增加值1848.5亿元，增长12.1%；第三产业增加值5405.1亿元，增长11.9%。三次产业结构由上年的1.4：29.5：69.1变化为1.3：28.7：70。

投资增幅继续回落，投资结构进一步得到改善。2006年，全市完成全社会固定资产投资3371.5亿元，同比增长19.3%，增幅低于前3季度1.5个百分点。2006年全市完成房地产开发投资1719.9亿元，增长12.8%；完成基础设施投资935.3亿元，比上年同期增长53.2%。

城市居民收入增幅稳定。2006年，城市居民人均可支配收入19978元，同比增长13.2%，增幅同比提高0.3个百分点。

消费品市场较为活跃，消费价格运行稳定。2006年，全市实现社会消费品零售额3275.2亿元，同比增长12.8%，增幅比前3季度提高0.3个百分点。2006年，全市居民消费价格同比上涨0.9%，2006年以来涨幅基本保持在1%左右。

对外经贸保持较快增长。2006年，累计完成进出口贸易总额1581.8亿美元，同比增长26.0%。其中，出口379.8亿美元，增长23.1%，进口1202.0亿美元，增长27.0%。

2、市场要闻

“蓝皮书”认为2008年后北京房价将理性回归——日前发布的北京蓝皮书《2007北京行业分析报告》认为，北京房价快速上涨的势头有望在今年下半年和明年得到遏制。《报告》指出，北京奥运会申办成功以后，北京房价连续多年保持着20%以上的增长速度，房价涨幅大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于居收入的增长幅度。2008年北京奥运会以后，北京房价将实现理性回归，甚至有被拉低的可能。

北京3年内建成1000万平米经济适用房和1000万平米限价房——北京市委书记刘淇目前表示， 2007年政府要收购、新建30万平米廉租房；建设300 万平米中低价位房；200万平米经济适用房。目前，相关部门正在做有关规划。同时，在3年内，要建设1000万平米经济适用房和1000万平米限价房，对低保户的住房应保尽保，并使房价得到控制。

3、政策法规

用地审批方式调整 主要涉及84个城市——国土资源部日前印发了《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，对用地审批方式进行调整，范围涉及84个城市。《通知》明确规定，报国务院批准的城市建设用地审批方式调整后，依法由省级人民政府批准城市建设用地的审批方式不得改变。此外，单独选址建设项目用地，即国务院批准的建设项目、国务院有关部门和国家计划单列企业批准以及省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目用地，仍需按原有关规定要求报国务院批准，不存在调整审批方式问题。

房产中介不得代收代付买房款——2007年1月22日建设部与中国人民银行针对低买高卖“吃”差价、骗取看房费等房产中介领域屡见不鲜的行为，要求建立存量房交易结算资金管理制度。买房款必须存入交易专用账户，交由交易保证机构监管，交易完成后转给卖方。今后，房产中介吃差价或挪用客户资金行为将得到有效抑制。

2006年开发数据情况分析

1、市场分析

从开发类数据分析，2006年北京商品房市场投资增长较为平稳，新开工面积增幅略升，而竣工面积继续回落；销售状况继续下滑，但下滑幅度有所缩小。

供应方面，2006年全市房地产开发投资1719.9亿元，同比增长了12.8%；商品房新开工面积为3179.4万平方米，同比增长7.2%；竣工面积3193.9万平方米，同比减少15.3%。

销售方面，2006年全市商品房（包括现房与期房）销售额2159亿元，同比增长1.8%；销售面积2607.6万平方米，同比下降了18.9%。全年商品房销售价格为 8280元/平方米，较前11个月上涨了0.4%。

图3：房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

图4：商品房新开工面积（单位：万平方米）

图5：商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商品住宅市场——供应方面， 2006年全市商品住宅开发投资额863.6亿元，同比增长10.8%；新开工面积1870.3万平方米，同比下降5.7%；竣工面积2193.3万平方米，同比下降22.8%。销售方面，2006年全市商品住宅（包括现房与期房）销售额1626.3亿元，销售面积2205万平方米，分别比去年同期减少了6.5%和21.9%。销供比下降到1.01，供求逐渐达到平衡。全年商品住宅价格为7376元/平方米，较前11月下降了0.2%。总体而言，北京住宅市场有效供应与有效需求均比2005年有所下降，但随着供应降幅的逐渐缩小，供求矛盾正日趋缓和。

图6：商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）

图7：商品住宅新开工面积（单位：万平方米）

图8：商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

写字楼市场——供应方面，2006年全市写字楼开发投资额216.70亿元，同比增长10.5%；新开工面积323.7万平方米，同比增长了9.8%；竣工面积304.4万平米，同比增长5.8%。销售方面，2006年全市写字楼（包括现房与期房）销售额352.94亿元，销售面积260.4万平方米，同比分别增长41.4%和41.0%；全年写字楼销售均价为13555元/平方米，较前11月上升了2.6%。总体而言，2006年北京写字楼市场供应继续增长，但增幅略有下滑，而需求继续保持旺盛的走势，市场呈现供不应求的状况。

图9：写字楼开发投资额与销售额（单位：亿元）

图10：写字楼新开工面积（单位：万平方米）

图11：写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商铺市场——供应方面，2006年全市商铺开发投资额226.00亿元，同比大幅度增长100.2%；新开工面积428.4万平方米，同比增长65.0%；竣工面积289.2万平方米，同比增长59.8%。需求方面，2006年全市商铺（包括现房与期房）销售额和销售面积分别为162.56亿元和108.6万平方米，同比分别增长34.5%和24.3%。全年商铺销售均价14965元/平方米，较前11月下降了0.8%。总体而言，2006年北京商铺市场供应与销售均表现较为旺盛，价格有所下降，供过于求的现状出现缓和。

图12：商铺投资额与销售额（单位：亿元）

图13：商铺新开工面积（单位：万平方米）

图14：商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

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