上海世联顾问：2007年各类物业价值应理性回归

房地产业作为社会经济生活中的焦点之一，2007年的楼市会有怎样的变化呢？袁鸿昌认为，从目前房地产市场看，政府已经深刻认识到外资对房地产市场的冲击，“限外令”宏观作用在于保护中国经济发展成果，防止外资通过楼市转移资金。在源头上严令禁止金融机构资金参与房地产开发融资。

市场步入“后调控盘整期”

袁鸿昌认为，住宅价格关系到社会稳定、促进消费、城市发展等各方面问题。2006年政策频繁调控，到年底市场才略有喘息，举例来看，普通商品公寓从2006年11月开始量价平稳，市场处于恢复阶段；地产股在一夜暴跌后逐步反弹，宏观政策持续效应并不明显。

他认为，从产业角度看，政府可能采取紧缩行业发展环境。例如提高行业企业税收标准，加强对房地产企业监管等。逼迫机会型开发商退场，引导行业回归理性发展通道。

袁鸿昌认为，2006年被誉为“政策调控年”，2007年则可能成为“政策执行年”。2006年及2007年初出台的政策涵盖了房地产开发的各个环节，以及从行政到金融的各个层面。

不论是土地增值税还是限外政策，不论是“90/70”还是限制用地法规，真正能产生影响的是政策落实到位，贯彻到底。2006年出台的“重量级”政策一旦认真实施，市场必将反应激烈，后续恢复将更漫长。

袁鸿昌表示，一个理性的市场，应该回归物业价值本身。上海市中心住宅越来越弥足珍贵，受“价格天花板”限制较少，价格一直保持上升趋势。别墅市场受政策限制，纯别墅社区的顶级别墅供应必将减少。此类物业的价值会随供应量的稀缺而增值。相反，对于外环外的普通住宅，同质竞争压力加大，轨道交通效应递减，价格应下降到区域应有的价值。在目前细分市场体系下，回归到各自应有的价值，才是市场正确的方向。

工业地产具备较长远发展潜力

袁鸿昌认为，中国工业地产的发展与贸易全球化的进程密切相关，在过去数十年里中国的对外贸易一直以迅猛的态势向上攀升，与世界的经济联系大为加强。中国贸易大国地位强化的时代大背景就是发达国家制造业向中国的大转移，这为中国工业地产的发展带来了重要的契机。

袁鸿昌表示，根据海关总署的消息，2007年前两个月我国加工贸易继续维持着良好的上升势头，这表明制造业向中国转移的进程仍在继续，外部产业转移对工业地产的需求在2007年仍将十分强烈。

他认为，过去的十几年里，出于吸引外来投资来刺激经济增长的需要，各地方政府对外资工业用地提供了大量的优惠措施，低价的划拨工业用地及协议工业用地在吸引外来投资的同时，也造成了工业用地规模的急剧扩大，利用强度偏低以及由此造成的土地隐性闲置和浪费，造成工业用地投资价值较低。

袁鸿昌认为，去年随着宏观调控的深入，国土资源部要求加强对工业用地的把控，统一制定各地工业用地出让最低价标准，并采取招标挂牌拍卖的方式出让，工业用地的投资环境愈加透明化。另外，经济的进一步发展也需要一个公平的竞争平台，本土资金未来需要更加宽阔的舞台，这些变化都有益于工业地产的投资。