北京银根紧缩创造机遇 外资掘金扩至二线城市

2006年7月的“限外令”出台，对进入中国房地产市场的外资起到了规范作用。“虽然新政对外资在房地产方面的投资加以限制，但是并没有过度阻碍机构投资者投资。”仲量联行中国区投资总裁邓文杰表示：“投资者依然在积极寻求优质资产的投资机会，在新的一年中，预期将看到中国房地产市场更趋成熟的表现。”与此同时，虽然一线重点城市仍然是投资焦点，但一些二线城市也开始进入投资者视野，投资显著增加。

北京银根紧缩创造机遇

由于北京当地金融机构一再收紧借贷政策，因此境外机构投资者在北京投资市场表现活跃。拥有独立所有权并具有稳定现金流的产业是最具吸引力的项目，而拥有清晰资产结构的房地产开发公司同样是外资感兴趣的合作伙伴。在2006年北京房地产投资市场中，整体转让交易数量超过10宗，外资介入的比例占据一半。如Replus购得北京华贸中心两栋办公楼；高盛购得京汇大厦；花旗集团购入北京西环广场的两栋办公楼。

上海投资环境已趋成熟

去年的上海房地产市场整体投资交易继续呈现上升趋势，邓文杰指出，值得关注的是，住宅物业投资再次成为机构投资者的关注目标。2006年所达成的20个整体转让交易中，有9个是住宅物业收购。与2005年相比，成交所占比例明显上升。外资机构投资者在住宅物业投资方面投入约6.76亿美金，较2005年上升843%。住宅物业投资在2006年的上海房地产整体转让交易中已成为最大的关注热点。

随着上海房地产投资市场日益成熟，投资回报率同时回落至7-8%，核心投资基金开始进入交易市场，这预示着上海房地产投资市场已经向核心投资市场的方向开始转型，同时也是市场趋于成熟的重要标志。

粤深成为外资新宠

广州和深圳已成为继北京、上海之后的外资目标投资城市。2006年7月，美国保德信集团和深圳的一家发展商签署股权合作合约，投资1.18亿美元于在建的深圳中心城购物中心项目，持股50%。同年，平安保险以20亿人民币收购深圳的中信城市广场，创下了广州、深圳市场上最大手笔的收购。

邓文杰认为，相对适中的物业价值是构成外资进入的主要原因之一，近期广州琶洲地区较高的土地交易价格显示出未来价格增值潜力。但由于优质投资机会的稀缺，投资回报率仍会受限。

成都等城市浮出水面

总体来说，成都投资市场目前处于萌芽阶段，但已经开始吸引跨国投资者的关注。2006年间，外资收购物业主要集中在主要商务区内的烂尾楼，总交易面积大约为20万平方米。其中，瑞安集团以总价5000万美元在拍卖中竞得成都最大的烂尾楼项目汇通大厦，力宝集团决定投资3000万美元与本地开发商共同开发另一烂尾楼项目。

成都等西部大城市的烂尾楼之所以得到投资者的青睐，除了这些物业多拥有较好的地段优势外，更重要的是成都市多数办公楼盘产权较为分散，而拥有单一产权的烂尾楼无疑成为投资者的吸引点。