限外影响不大 北京外资房企利润总额占比逾三成

4月3日，据国家发改委披露：中国目前将限制外资投资房地产产业，鼓励外资向服务产业发展，以更好地规范房地产市场。 中新社发 刘怀君 摄

尽管调控政策构筑了“限外”的门槛，但是2006年，外资房地产商却加快了进入北京市场的步伐。北京市统计局和国家统计局北京调查总队最新统计显示，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。

利润总额占比达33.3%

2006年，外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元，占16.1%；这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%，金额达49.9亿元；应交所得税69.9亿元，占26.6%。

数据表明，外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米，占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中，商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万平方米，分别占全部的12.2%、26.2%和18.0%。

在北京市2607.6万平方米的商品房销售面积中，13.6%是由外资房地产开发企业销售的，销售面积达353.5万平方米。其中，商品住宅销售251.5万平方米，占全市商品住宅销售面积的11.4%；办公楼81.8万平方米，占31.4%；商业服务业等经营性用房12.8万平方米，占11.8%。

目前，港澳台商房地产开发企业是北京市外资房地产开发投资的主体，达到204家，占59.3%；业内人士指出，外资房地产开发企业在北京市的开发投资建设项目平均规模相对较大，建设项目和建设区域主要在三环以内。

在资金方面，银行贷款和定金及预收款是外资房地产开发企业的主要资金来源。其中，自筹资金83.4亿元，占15.0%；金融贷款110.5亿元，占19.9%；其他资金为330.6亿元，占59.5%。具体看，其他资金来源中，定金及预收款235亿元，占当年到位资金的42.3%，个人按揭80.8亿元，占14.5%。

“严控”不等于“禁止”

2006年7月，建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；今年3月23日，商务部办公厅发布的《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》中又明确规定，严格限制外商投资房地产，不过外资仍然源源不断流入我国房地产业。北京市商务局有关负责人表示，今后国家控制外资投资房地产的力度将进一步加强，各部委对于外商并购商业地产等项目的把关也一定会更严格，但毕竟《意见》中提的是严控，而非禁止。

经济学家徐滇庆认为，去年实施的“限外”政策，实际上是规范了外商投资我国房地产的市场准入，对长线投资影响不大。一位外资投行中国部的董事总经理则表示，外方对中国房地产的兴趣不会因为“限外”政策而减少，他相信在短期内，难以有非常具体的措施对外商投资活动加以限制。长期来说，他们也不会因此放慢对中国房地产领域的投资。

业内专家指出，我国房地产需求仍然非常旺盛，房价仍然有上涨趋势。只要房价涨，这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外，人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。专家认为，这点与20世纪80年代末90年代初的日本有些相似，由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。