北京写字楼市场存量攀升 一季度达1232万平方米

2007年毫无疑问又将是京城写字楼“群英大战”的一年。截至第一季度结束，京城甲级写字楼的存量就已经接近500万平方米，而未来半年内，还将有160万平方米的新增面积供给。可以预见，今年京城写字楼市场“短兵相接”的场面将愈发明显和激烈。

市场存量继续攀升

来自戴德梁行和高力国际的最新市场报告显示，尽管第一季度北京甲级写字楼在售的项目数量因为部分项目逐渐退出销售市场而有所减少，但由于这些项目都是品质较高的新项目，因此，在供需作用的影响下，项目的平均报价在本季度内继续走高，达到22700元/建筑平方米，相比上季度上涨3.8%。

在供给方面，自2007年年初开始，京城写字楼市场的供应就已经非常集中，且项目的体量都比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。统计数字显示， 截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12322363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。

此外，第一季度北京写字楼市场共有7个项目竣工入驻，包括CBD区域的世贸天阶D座、万达广场B座和华贸中心2号楼，以及金融街区域的凯晨广场和卓著大厦等，为写字楼市场提供了77.6万平方米的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。而未来半年内新增面积供应预计还将达到116万平方米。

金融街抢尽CBD风头

延续去年北京写字楼市场项目分布的格局，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量仍占到整体的40%以上，其中，CBD仍然是供应最为集中的地区，占到43.7%；金融街、东长安街/建国门以及东二环则各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中关村和CBD之间的“联体”关系。

事实上，戴德梁行的报告显示，第一季度，北京写字楼投资成交几乎都集中在金融街区域，如中国人寿整购了金融街F1大厦，这是中国人寿继金融街B7大厦后再度在金融街整栋购买办公物业。邮政银行则购买了金融街A8地块的金鼎大厦，该项目预计将于2008年第一季度落成并投入使用。邮政银行也成为继北京银行、中国人寿、泰康人寿之后又一在金融街整栋购买高档写字楼物业的国内金融机构。

目前，金融街写字楼市场仅有40%的存量为有效的租赁面积，这也意味着其余60%的写字楼面积为自用物业。此前，西城区宣布在金融街将预留约25万平方米的高档办公区域，这些楼宇将不出售产权，定向租给外资商业银行、投资银行和成长中的保险机构，为外资金融机构的入驻提供办公场所。政府部门对金融街写字楼市场的这一布局，以及总部型写字楼在金融街市场上的集中，对金融街写字楼项目整体品质的提升都会起到积极作用。

内资成为主导购买力量

尽管高力国际的观点显示，以CBD为代表的北京东部商务活动集中的区域内写字楼项目仍然是投资基金和投资公司非常关注的对象。且在政府出台限制外资以及收缩银根等政策后，投资基金和投资公司纷纷选择以入股的方式分享内地房地产市场这块大蛋糕，如今年年初就传来渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地产品牌企业的消息。但从目前市场销售的反馈来看，国内中小型企业的自用需求已然成为第一季度写字楼销售市场上的主导购买力量。

在租赁方面，由于目前北京写字楼市场几乎所有的项目都采用人民币报价，本季度北京写字楼市场上项目的平均租金报价在22.58美元/平方米/月(含物业管理费)，和上一个季度相比上升了2个百分点。其中甲级写字楼的平均租金报价为29.07美元/平方米/月(含物业管理费)，乙级写字楼的平均租金报价为19.15美金/平方米/月(含物业管理费)。而受到春节的影响，2007年第一季度北京甲级写字楼租赁市场上出现了短暂的沉寂。但由于新项目入伙前已有部分面积被占用，本季度吸纳量仍然达到了20.4万平方米，如巴西航空、伊藤忠等大型外企成为华贸中心2号楼的新租户，而渤海银行则与凯晨广场一起进驻金融街。值得关注的是，在本季度入伙的5个项目中，采取只租不售策略的项目达到了4个，这无疑使得甲级写字楼租赁市场面临的压力更大。