木樨园商圈的地产投资分析

随着北京城市经济的发展，各具特色的城市商圈逐渐成型。由于商圈往往是交通比较便利、商业氛围比较浓厚、各项配套设施较为齐备的地段，因此，商圈既是房产置业投资的热点地段，同时还是升值潜力巨大的区域。对于二手房市场而言，商圈的繁荣程度往往更是该区域二手房市场价值提升的动力，二手房市场的热点区域往往也出现在各大商圈的周围。为此，“链家”市场专业人士对京城相对成熟的商圈CBD和新兴商圈木樨园进行一个全面的对比分析。

交通环境——市内CBD占优，对外木樨园更胜一筹

从整体的交通环境来看，CBD和木樨园各有优势。由于CBD商圈的交通以东三环和长安街延长线的交叉点为中心和主要干路，北至关东店北街、南至通惠河、西至东大桥路、东至西大望路，同时一号地铁也穿过其间，形成地上地下立体路网，交通可谓四通八达。不过，我们应该发现，CBD的交通针对市内来说确实非常方便，但从和外界的连接来看，其优势不仅不能显现，而且明显的处于劣势，几乎没有一条道路能够直接和外界进行对接。

而木樨园商圈虽然地处下风下水的南城，不过区内有南五六环、南四环通向市内道路干网，南中轴路纵贯木樨园南北，加上位于小区东侧的地铁5号线(宋家庄—太平庄北站)工程2005年全线贯通；规划中的4号线(北宫门—马家堡)、贯穿南北中轴路的地铁8号线(辛店—南苑)在木樨园也设有地铁站；同时对外有京开、京石、京津塘、京沈等高速公路并且拥有多个铁路站台以及南苑机场。一方面随着该商圈的道路交通改善将会使其与市区能够更紧密的连接，另一方面该商圈的对外承接能力要明显的优于CBD商圈。

生态居住环境——CBD要胜于木樨园

从生态居住环境的对比分析来看，CBD要明显的胜于木樨园。CBD商圈主要以周边最近的开放式公园日坛公园和团结湖公园为主体社区公园，这就为绿色生态环境提供了基础，同时由于人文气息非常浓厚，聚集着大量精英人士，这样可以提升周围居住人群的品位，另外从生活配套设施方面能够更加的方便于周边居住人群。新兴木樨园商圈虽然依托凉水河治理建成一条旅游观光河道，开通游船，随着凉水河水系整体清淤、改造工程的深入，木樨园周边的环境也将大大改善，物业项目的整体品质将得到大幅提升；但是，由于京城本身的气候环境，导致木樨园的生态环境在短时间内很难有非常明显的改善。

商业氛围——CBD定位独特，木樨园特色鲜明

商业氛围的浓厚，不但直接关系着该区域的居住质量，更是该区域市场是否活跃的重要标志。从商业氛围上来看，CBD和木樨园商圈可谓是各有千秋。

作为老商圈的CBD，经济功能定位为建设成集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心；如此定位独特的商圈，其周边房产肯定是广大置业者的首选。

而新成长起来的木樨园商圈，也不乏其自身的特色：木樨园商圈以CBC(服装商业核心区)规划闪亮登场，除已有的大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦外，还将启动大红门服装城三期工程、鑫福海大厦、木樨园购物广场、福成布艺等项目来推动该区的商业氛围，不过，相比较CBD来说其功能定位还是比较单一，同时也缺乏高品位的支撑。

增值潜力对比——短期CBD占优，中长期木樨园占上风

从商圈的增值潜力对比来看，由于CBD商圈相对来说发展已经比较成熟，不过从短期来看并还没有达到其应有的规模设置范围，从而使得该商圈在短期内依然有较大的升值空间；而木樨园商圈在经历几年的完善后，其各项潜能都将会逐渐的释放，从而在中长期来看潜力还是非常明显的。

房产投资对比——CBD适合中高档，木樨园以中档为适

从具体的房产投资对比来看，由于CBD聚集着众多的知名企业，无论是人员的自身修养还是对生活品质的追求相对来说都是比较高的，因此在住房的需求方面相对就要比较挑剔一点，同时都很有各自的想法和各自的特性，一般比较热衷于追求时尚，相对中高档的住房需求较大。据“链家”掌握的资料统计分析显示，中高档公寓的租金相比去年上涨了5%，同时空置期相比去年反而减少了2天，现在一般空置期为9.5天；但是普通民宅的租金和空置期却基本和去年持平。

另外，从租房的面积来看，一般比较侧重于小户型，面积大约在50—60平米左右。而作为木樨园就不一样，由于一般都是以做服装生意为主，以其独特的商业经营种类，一般不会花费更多的钱用在租房享受上，而看中的是实惠。有一部分租房者在没有相对充足的商业房的情况下，都希望能够租到面积稍微大一点的，这样可以解决他们的服装库存问题，但位置就不能离所经营的商铺太远，因为这样可以起到前面是销售点后面是供货点的“一销一供”模式。因此，普通民宅的租金相比去年有了3%的上涨，空置期为一月。总体而言，CBD所追求的是面积稍小但档次较高的中高档房；而木樨园商圈所追求的是面积要大的中低挡房。

综合上述情况，“链家”市场专业人士认为，当房产投资者在进行CBD和木樨园的房产投资过程中，如果从短期和市区的优势以及生态环境来看，应该投资CBD更为妥当，不过，从中长期来看，木樨园应该有较大的潜力。从具体的房产投资类型来看，CBD应该更适合中高档、面积适中类房产为主，木樨园则应该以中档房和面积稍大的房产投资为主。