首创置业环渤海扩张力开新局 津门吞下滨海地块

在2007年中国地产业开局之际，首创置业以高端手法运筹帷幄地展开异地扩张，尤其在环渤海区域陡然力开全新格局：在地产巨头纷争的天津市场，首创置业再次囊括了五十三万平米土地；在潜力后劲十足的辽沈市场，首创置业动作敏捷地鲸吞了百万平米土地；在成熟发达的首创置业优势市场北京区域，首创置业旗下八大项目也纷纷展开高端突围，锁定在总部区域的核心竞争力。此次，首创置业环渤海区域力开新局，不仅显示出首创置业在环渤海经济圈的战略轮廓，而且也标志着首创置业“走出北京，走向全国”的扩张战略目标的快速实现。

首创置业环渤海扩张力开新局

津门吞下滨海地块，沈阳谋划百万新盘，北京市场高端突围

2007年开局之初，中国极具价值的综合地产营运商首创置业在北京根据地市场继续高歌猛进的同时，以迅雷不及掩耳的高端手法掀起了又一轮异地扩张新高潮，目标锁定蓄谋已久的天津市场和沈阳市场，近150万平方米土地旋即落入囊中。截至2007年2月底，首创置业的土地储备达到了555万平方米，增长迅猛令业内大型地产公司刮目相看。据首创置业内部人士透露，2007年首创置业计划增加土地储备500万平方米。有资深证券分析人士指出，目前作为地产上市公司来说，每年拿地的开支低于30亿元，则不能维持公司正常运营，因此看来，首创置业制定的2007年拿地计划并不“激进”。
记者了解到，此次首创置业先是通过国际模式的收购手法，取得了沈阳银河湾一个接近百万平米的大型住宅项目，这也是首创置业实施异地扩张战略以来取得的最大开发地块。随后，又旋风般地在天津滨海新区斩获一个规划面积约为53万平米的住宅项目，加上去年在天津开盘的五十万平米的住宅项目，该公司在天津市场土地储备超越了100万平方米。

“在极短的时间内，在两大北方地产市场部署百万平方米土地，显然是2007年中国地产开局的大手笔作为……”业内人士认为，天津无异于中国地产市场的“京津战场”，沈阳则无异于中国地产市场的“辽沈战场”，两大地产市场显然都是中国大型地产公司未来争夺的咽喉要冲。而首创置业此次在京津热门战场以及辽沈潜力市场，分别部署了百万平米扩张格局，显然是其“全国化”战略的重要举措，同时也必然考验该公司在多个市场综合营运的实力和水准。

三大市场百万级新局

虽然在2005年就制定并启动了全国化扩张战略，但北京市场仍然是首创置业最牢固的根据地。伴随着首创置业全国扩张战略的快速挺进，首创置业在北京优势市场的核心战略布局将转向高端化趋势。历时十年，首创置业已经在北京成功开发中环广场、北京国际金融中心、温哥华森林及阳光上东等多个项目，积累了丰厚的行业经验，素以实力雄厚著称京城地产界。

2006年，在宏观调控频繁、房地产整体态势趋紧的严峻形势下，首创置业的业务拓展受到了一定的冲击，但旗下十几个项目逆市飘红，顺利地甚至是超额地完成销售任务，实现了销售额和美誉度的双重突破；缘溪堂以稀缺的区位、景观资源和里时尚、大气的建筑形态傲立市场，成为北京最受关注和追捧的都市豪宅项目；和平里小镇作为城区住宅大盘价格一路高企，交投异常踊跃；位于中央政务区的综合体项目主语城成为中字头机关、企业眼中的新宠，更摘得了当年写字楼销售业绩冠军的桂冠；而“CBD副中心”区域内A－Z　TOWN在取得销售佳绩的同时，开发理念、产品结构、运作模式又被首创置业全盘移植成都，实现了产品品牌复制的历史性突破……继珠三角、长三角之后，环渤海地区将成为中国经济发展的下一个热点区域，而天津的滨海新区又被纳入到国家战略规划之中。因此，而京津之间交通网络的快速完善，进一步推进了天津与北京的产业融合，特别是房地产市场上表现得尤其明显，势必形成典型的“京津战场”。也正因为如此，与中远、万通、金融街等其他北京地产巨头一样，首创置业异地扩张也将天津作为“环渤海战略”的第一站。

2005年7月，该公司在天津以7.4亿元总地价拍得了天津市西北板块的瑞景居住区50万平方米土地，开发的大型居住社区宝翠花都在今年春季房交会上亮相之后，立即受到市场、特别是年轻白领和成熟实力客户的追捧。而今随着新增土地的加入，首创置业在天津市场土地总储备已经超越了100万平方米，显然已经成为纵深挖潜的标志性区域。业内人士分析说，作为与天津近在咫尺的北京地产公司，拥有良好的国际化运作经验以及国际资本背景，并且在北京地产市场成熟的经验，首创置业将在竞争中更多地掌握先机和主动权。

“天津的滨海新区发展趋势猛于浦东地区，首创置业在扩张战略中将天津同北京作为同等重要的城市通盘考虑，而且短时间内迅速部署了百万平方米土地，显然是一个高端运营的策略！”首创置业总裁唐军则认为，此次拿下的滨海新区53万平方米新增土地，其关键价值在于使首创置业冲进了滨海新区。位于天津市东部的天津滨海新区，面积2270平方公里，常住人口135万，地区经济产值几乎占天津市的50%。这一区域被定位为中国北方对外开放的门户以及环境优美的宜居生态型新城区。因此，滨海新区一直是异地大型地产公司必争之地，首创置业作为大型主流地产公司，显然要谋划在此区域站稳脚跟。

由于首创置业京津战场早已蓄谋已久，而且运营模式基本趋于成熟，因此相对来说，在沈阳夺取的百万平米大盘才是极具挑战性的大手笔。据资深地产咨询顾问分析，尽管去年以来国家多次就房地产市场出台宏观调控政策，但沈阳房地产市场始终平稳健康，保持上升的态势，足以说明沈阳地产市场潜力巨大，以至被建设部部长评价为全国最好的地产市场。

而记者也了解到，此次首创置业购入的沈阳银河湾项目，与GIC共同夺取了该地块。沈阳银河湾项目位于沈阳市东部棋盘山风景区，南枕浑河，北临新开河，西侧是沈抚公路，东南侧和鸟岛隔河而望。对于沈阳市场的拓展，唐军表示：“沈阳是潜力极大的北方地产市场，也是未来大型地产公司角逐的重镇，首创置业放眼未来而抢先布局百万平方米大盘，显然令许多地产商措手不及……这种扩张手法为首创置业赢取了主动权和在该区域的先导地位！”

3（X+Y）战略指明方针

首创置业异地扩张战略起步略晚，但动作迅猛。据记者了解，自两年前首次异地扩张便拿下环渤海区域天津楼面面积约50万平方米的宝翠花都后，不到一年半时间里首创置业又先后在华北经济重镇太原、长三角重要城市无锡、大西南经济中心城市成都攻城略地，加上这次天津、沈阳新增项目，首创置业的异地项目总建筑面积超过300万平方米。

2007新年伊始，首创置业便高调亮出“2007，做主流”的发展理念，以确保在未来的地产竞争中赢得绝对优势。为完成这种跃升，首创置业全面推进以下四个方面的战略性任务：扎实推进管理变革；努力规范三大类产品线；深化异地矩阵式扩张；不断提升公司品格，进一步为异地市场的开拓和挖掘提供系统、科学与快速的组织结构、专业平台和技术研发保障。异地市场拿地动作迅猛既是深化异地矩阵式扩张的战略举措，也是首创置业2007年战略性任务的重中之重。

据悉，异地矩阵式扩张，被首创置业描述为“3（X+Y）”策略，“3”是指锁定环渤海、中西南、长三角三大主流区域市场，“X”是指在区域市场全面启动的中心据点城市，“Y”则是指以据点城市为中心向周边辐射的城市。整个战略目标力争实现，横向上环渤海、中西南、长三角三大主流区域市场高效突破；纵向上区域市场多层次深度挖潜，以全面启动的中心据点城市为基础，迅速向周边城市渗透与辐射。“我们必须保证在三大主流区域市场，迅速确立旗舰产品的影响力。同时，我们必须保证在三大主流区域市场，快速高效地突破新项目，扩充土地储备。”首创置业总裁唐军在谈到天津、沈阳再次拿地的战略意义时说。

资深投资基金经理分析说，“众多大型地产公司将发展目标圈定环渤海区域的主要原因，是资本的趋利效应。北方市场因处于启动到成熟中间阶段，而北京则处于成熟阶段，因此沈阳、天津等北方城市房地产市场平均利润率较高，这就形成一个趋利效应，而资本当然是流向利润率比较高的地方……”而首创置业的3（X+Y）扩张战略更为其“环渤海战略”指明方针，不仅要在这两个市场打赢战争，而且要让这两个城市成为环渤海经济圈的标志性突破口。首创置业总裁唐军对记者坦言，“绝不能孤立地看待天津市场和沈阳市场，而应该把这两个市场统一成环渤海经济圈，而这个经济圈才是首创置业异地扩张的战略布局之一！”

唐军认为，除了占有绝对优势地位的北京市场，沈阳和天津市场将是首创置业在环渤海经济圈的重要开局战役。这一战役所积累的经验和模式，将延续到其他环渤海滨海经济带的城市，以及长三角、中西南两大区域的扩张推进中。业内分析人士也指出，天津和沈阳分别部署了百万平方米大盘，足以演练出成熟的运营模式和经验，为首创置业日后继续在环渤海区域扩张奠定扎实基础。

住宅开发锁定大盘

记者同时了解到，首创置业在沈阳和天津大手笔开疆辟壤之后，产品也将锁定大盘住宅。其中，天津滨海新区住宅项目是首创置业在天津的第二个项目，地块距京津塘高速公路塘沽出口约2公里，位于河北路立交桥的西北角，南侧紧邻京津塘高速，东靠河北路，西接车站北路规划总建筑面积53万平方米。项目地理位置优越，交通非常便利，规划产品将以多层和小高层为主，周边社区发展较为成熟，具备打造高端文化社区条件。沈阳银河湾项目是首创置业进军东北地区的首个项目，位于沈阳市东部棋盘山风景区内，规划总建筑面积约93万平方米。该项目南临浑河，北临新开河，西临沈抚公路，东南侧紧邻鸟岛、东陵公园、盛京高尔夫俱乐部及世博园，具有优越的环境优势，交通十分便利，适合中高档住宅的开发。

据悉，大盘住宅不仅是天津地产市场的主导模式，即便是后劲十足的沈阳地产市场同样欢迎大型住宅项目。据统计，当前沈阳房地产大盘项目总开发面积约占新开盘项目的60%左右。大批拥有雄厚资金的外资和外埠开发企业的相继进入，造就了一大批房地产大盘项目。目前沈阳50万平方米的比比皆是，100万平方米甚至200万平方米也不罕见。这些大盘对提升沈阳房地产市场水平发挥了重要作用。

事实上，大盘住宅的开发战略同样是首创业务转型的标志之一。自去年开始，首创置业开始对旗下房地产业务进行调整，酒店、写字楼等持有性物业将逐渐淡出首创置业的产品线，首创置业今后将集中于住宅及商业物业的开发。

另据首创置业刚刚公布的年报数据显示，公司2006年售楼签约面积为67.8万平方米，比上年增加了152%，实现签约销售收入约为85.8亿元，比上年增加265%。首创置业现在的土地贮备足够公司3年开发使用。其产品结构已由过去以综合物业为主调整为以中档住宅为主，中高档住宅及商用物业为辅，年内新增土地贮备多为住宅用地，抗风险能力明显增强。 首创置业还将结合住宅业务产生协同效应以及持有潜力等标准，继续优化和调整现有的非住宅用地，以进一步扩大住宅用地的比例。

唐军在谈及中高档住宅大盘的开发前景时说，“融合了现代商业的大型住宅，并且是以居住服务为主体的综合大盘，将是未来主流地产公司的主流模式，也是适应了国际大型地产公司的成熟经验。首创置业在沈阳和天津市场都部署了大盘住宅，沈阳甚至是百万平方米大盘，显然就是要将这种成熟的运营理念实践下去！这同时也将为首创置业异地运营奠定更加成熟的模式和流程，为公司未来持续扩张打下坚实的基础！”

巨头携手共赢新局

此次，首创置业首当其冲地掀起了“环渤海战略”，必然让业内大型地产公司受到触动。一个现实的挑战就是，环渤海经济圈显然已经是大型公司角逐的战场，尤其是在天津和沈阳也必然面临挑战。事实上，为迎接中国地产业主流地产时代的到来，不仅首创置业敏锐地把握了时局，掀起了异地扩张的北伐战略，其它大型地产公司也同样加快了脚步。今年年初进入天津，已经取得土地的地产公司还有金融街、上投、金地等公司。同时，广东地产企业则宣布集体北上，其中包括富力集团、合生创展等大型地产公司。分析人士认为，越来越多的大型地产公司看好天津和沈阳，都是因为看环渤海大市场的发展前景，所以纷纷投入巨资在天津开发项目。同样，作为中国政府振兴东北的战略要地，沈阳决意要成为珠三角、长三角、京津以后的第四大经济区，因此直接拉动了未来地产市场的预期。

首创置业异地扩张“环渤海战略”的大幕之后站着实力雄厚的GIC，这为首创置业打赢沈阳和天津市场的战役奠定了坚实的基础。这种战略性的运作，使GIC与首创置业的关系更加紧密，更加奠定了首创置业的国际化基础和大资本实力。两大巨头在原有合作项目的基础上又共同投资成都和沈阳项目，合作数量已由2005年的四项增加至2006年的六项。同时，首创置业与美国AG基金合作开发无锡项目，在合作伙伴和合作模式上都有新的突破。其年报还显示，其募资将主要投向天津、沈阳、成都、无锡以及大本营北京的重点项目，这些项目将分别在2007年末或2008年末建成，由此公司在诸多项目陆续进入回报期的背景下，必将获得较高的业绩成长。

“可以肯定的是，这是一种全新的战略合作模式，而且是巨头之间共同赢得中国地产新局面的合作！”唐军说。事实上，GIC如此快速地在中国布局与中国地产市场大浪淘沙的格局有密切关系。而这个格局中除了有大量国际投资基金快速涌入中国的因素之外，最重要的支点就是中国大型地产巨头迫切需要快速扩张。

因此，天津和沈阳市场部署的百万平方米大盘，将是首创置业在北方地产重镇崛起的标志性动作。不仅如此，它也标志着首创置业在环渤海经济圈形成了初步战略轮廓，并且为日后的持续发展奠定坚实基础。

“我们会打赢这两场战役，而且为首创置业的未来扩张战略积累经验。当然了，我们还与我们的资本战略伙伴一起赢来崭新的局面，还要与那些扩张到的城市一起赢得崭新局面！这是一个重要的转折，也同样是一个重要的起点！”唐军说。

业内人士分析认为，中国宏观调控、土地和信贷政策的革新将会进一步促进行业整合速度的加快，而首创置业作为行业内的主流地产公司和优势企业必将获得更大的发展。此次在天津和沈阳市场率先掀起的扩张战略，将系统地考验首创置业在环渤海经济圈的运营实力和竞争战略。