限外不放松 上海楼市一季度“吸外”同比降三成

昨天，上海市统计局公布了今年一季度的外商直接投资情况，显示房地产业吸收外资合同金额为6.12亿美元，比去年同期下降31.1%。不过，市场人士认为，房地产业的“吸外”比重仍在上海各产业中处于高位，政府部门对于外资投资房地产的控制与规范依旧不会放松。

外商投资力度不减

上海市统计局的统计显示，今年一季度，房地产业所在的第三产业“吸外”能力依然最强，签订外商直接投资合同项目704个，同比增长13%；虽然吸收合同外资金额18.61亿美元，由去年同期的增长33.2%转变为下降13.4%，但合同金额占全市的比重仍达58.6%。

而在第三产业中，房地产业的“吸外”比重也较大，虽然签订外商直接投资合同金额6.12亿美元，同比下降31.1%，但比重仍占第三产业外资合同金额的32.9%；实到金额3.25亿美元，同比下降0.9%，比重占25.2%。

另外，从外商直接投资的实到项目来看，房地产业的规模也居于领先。规模居前三位的是金光纸业（中国）投资有限公司（1.23亿美元）、上海耀达房地产开发有限公司（4924万美元）、上海泽鹏置业有限公司（4014.1万美元）。

“限外”政策不能放松

“从投资金额下降来看，房地产市场所执行的‘限外’政策产生了一些作用。”中房上海指数办公室的分析师认为，上海房地产市场在经历了2005年、2006年两轮调控后，打压炒房和“限外”政策发挥影响，投机者已基本离场。但是，对于直接买房以外的其他投资模式，市场人士认为仍不能放松限制。

如这个“五一”节前，上海市房屋土地资源管理局发布了上海今年1号土地出让公告，其中有关境外投资者参与购买经营性土地的限制有所放开，如出让保证金除了可以用人民币支付之外，还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付，同时没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

“基于国家制订的‘限外’政策，去年上海对国有土地公开出让均提出了参加竞买的境外投资者必须持有一年期外商投资企业批准证书和营业执照的要求，这使得外资直接买地的门槛大幅提高，而现在明显放宽限制，加上可以直接通过境外汇款的方式给付出让保证金，可能使得外资竞买土地的热情回升。”市场人士有此担心。

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曲线入市 外资变相涌入房地产

□本报记者 李和裕

在经历了试水和融合后，外资对于中国房地产的投资又重新站在了一个新一轮融合的起点上。

上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)表示，自2002年政府开始鼓励外资收购不良资产至今，外资房地产基金及投资机构在中国房地产市场的投资也经历了几次重大转变，而在当前政策设限、直接投资不可得的情况下，通过合作开发项目或合资成立公司等曲线入市的方式已成为外资的次优选择。

如中国海外发展有限公司近日就宣布，摩根大通房地产基金以约6700万美元收购了其全资附属公司大利企业的50%股权，由此也获得了大利企业持有的上海市卢湾区徐家汇路258弄地块的开发使用权。未来双方将共同投资开发此项目，总投资额为2.3亿美元。

而从去年至今年初，摩根斯坦利以13亿元人民币拿下上海市卢湾区地块自主开发，华平、美林等海外基金通过对上海房地产开发企业参股、购买债券等方式涉足楼市等，也都表明外资进入的方式越来越多样化，合资、合作的比例逐渐上升。

“从上海方面的统计数据来看，一季度外商投资企业经营状况良好，外商增资的情况也还在不断增加，看来不管政府采用‘温和’的税收等行政手段或是‘强硬’的外汇监管措施都无法阻止外资采取可规避相关政策限制的方式进入房地产市场。”邹毅表示。

此外，有关人士向记者表示，上海土地市场对于外资投资的控制并未放松。

如昨天是上海今年1号土地出让公告领取挂牌文件的日子，已有新加坡仁恒等外资企业领取了文件，而记者了解到，对于新江湾城等获得外资关注的热门地块，有关部门还是给予了“须有一级开发资质，海外基金不能购买，外资必须有境内注册实体”的限制性要求。同时，业内人士认为，在竞得土地后，外资在册项目公司、资金进入等方面也依然需要面对外管局的严格审批，事实上，从去年“限外令”颁布以来，这方面的操作流程已经明显放缓。