上海办公商业开发投资大幅上升 利用外资降二成

据悉，上海房地产市场存在新开工项目减少、办公商业开发投资大幅度上升，开发投资更多的借用国内银行贷款等现象，这是上海统计局日前公布的今年1月～4月份上海固定资产投资走势显示的结果。业内人士亦认为，这正是当前上海房地产市场的发展现状。

新开工项目减少将持续至今年全年

“去年年底，我们便预测今年的房产新增供应量会有所减少。”昨日，策源机构咨询研发中心相关人士向《每日经济新闻》表示，今年的在建地块大多是前两年批出的地块，而从前两年情况分析，2007年全年的新增供应量都会减少。

今年1月～4月份，上海新开工项目个数继续减少，投资继续下降。数据显示，1月～4月，上海市在建项目个数（不包括房地产开发投资）2259个，比去年同期下降32.4%；在建项目平均规模6.95亿元，比去年同期扩大2.46亿元。其中，新开工项目个数525个，下降39.5%；新开工项目平均规模1.07亿元，比去年同期略有扩大；新开工项目投资99.96亿元，下降15.9%。

内环土地稀缺项目多在外环

对于新开工项目减少、而在建规模的扩大，上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞(闵益飞博客,闵益飞新闻,闵益飞说吧)认为，受土地供应因素影响，从而导致新开工项目的减少；而由于当前部分大盘正处于后期开发状态，因此，在建规模有所扩大。

上述策源机构咨询研发中心相关人士则分析认为，受土地开发周期、增值税、90/70等相关因素影响，大多楼盘的开发周期都有一定的延长。而在建项目平均规模的扩大，则是由于土地供应梯度效应，内环线以内土地的越来越稀缺，当前的土地供应主要集中在外环线内外，而外环附近单块地块的面积则相对较大，因从而导致项目规模扩大。

利用外资直线下降更多依赖银行贷款

“在‘限外’政策的作用下，开发商利用外资的幅度已经直接下降，而当前的金融融资渠道还是比较有限，更多的开发商还是会借用银行贷款来完成融资。银行贷款所用的周期会相对较短，对于实力发展商而言，也相对较容易。”策源机构认为。

统计数据同时显示，1月～4月，上海市建设资金合计2507.64亿元，其中本年到位1807.05亿元，比去年同期增长8.6%，增幅低于实际投资3.8个百分点。从资金来源渠道看，自筹资金下降是到位资金增幅回落的主要原因，到位791.23亿元，下降1.6%；国内贷款533.44亿元，增长19.4%；利用外资91.71亿元，下降21.3%。

数据同时显示，1月～4月，本市固定资产投资走势稳中有降，投资1201.06亿元，比去年同期增长12.4%，增幅比1月～3月回落5.2个百分点。其中，建设改造投资706.86亿元，增长18%；房地产开发投资408.52亿元，增长15.5%。

对此，闵益飞认为，去年是宏观调控的第二年，投资开发相对缓慢，而与去年相比，经过一段时间的“调整”，今年开发、洽谈项目则相对较多，开发投资相对增长。