沪写字楼租金持续上涨 中环商务人气持续集聚

仲量联行研究部2007年一季度报告指出，上海写字楼租金在2010年之前持续保持上涨的趋势。上海市甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7％，至每平方米每天7.82元；而空置率仅为4.9％。浦西核心中央商务区平均租金达8.74元/平方米/天，面对日益增长的中心区域写字楼租金，更多的企业开始远离中心区域写字楼。

中央商务区租金高企

高力国际研究部助理董事张小龙针对今年第一季度上海甲级办公楼市场的研究报告指出，传统的中央商务区租金持续上扬已是不争的事实。据数据显示，2007年第一季度，随着上海甲级办公楼空置率的进一步下降，租金开价上升为1.15美元/平方米/天，平均成交租金为每天每平方米1.05美元，较上季度上升2.9%，与去年同期相比增长率为8.2%。

据了解，市中心六大主要中央商务区中，今年1－3月的平均租金开价较高的区域为静安区和浦东新区，分别为每天每平方米1.34美元和1.21美元。租金开价增速最高的是浦东新区较去年同期上升18.1%，这主要是因为过去的一年里，外资金融机构扩张带来对于浦东金融区的办公楼的强大需求所致。静安区的租金之前较去年同期也有0.8%的增幅。

企业办公选址“外移”

由于租金成本的不断攀升，不少企业在上海扩大业务的同时，为了降低成本，开始将他们的办公室搬离市中心。已经有迹象显示，高企的商务成本，使得一些中小企业逃离上海市中心。

即便在上海，企业办公选址的考虑也在悄然变化。

截至2006年底，上海共有154家跨国公司建立了地区总部，196家跨国公司建立了研发中心。张小龙介绍说，这些跨国企业仍对市中心区域甲级办公楼有强劲的需求，但出于成本控制的考虑，将企业的后台运作体系———企业总部或是研发基地迁至非中心区域的商务园区已成为一种趋势。

上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，传统聚集商务区租金水平高涨，多数企业会为控制成本而外迁至商务成本较低的区域。

“中环办公”持续升温

“一些低附加值的公司会从性价比的角度来考虑，倾向于选择交通便利而商务成本相对较低的办公场所。”中原地产研究咨询部经理马冀指出，正是在这些条件的基础上，“中环办公”的气氛已逐渐兴起。

张小龙根据实际操作案例指出，后起的商务园区由于税收优惠的政策确实博得大型制造商的好感，而一些新兴产业特别是高科创新产业将把办公选址锁定在中环沿线规模型综合开发的写字楼内，低廉的租金水平、相对成熟的商务环境使企业能安心入驻中环的“独立空间”。

据悉，中环线的通车，拉近了沿线物业与市中心一些重要商业地区的距离，使中环附近的商务办公环境得到了彻底的改善。上海金午置业有限公司销售总监陈勇认为，良好的交通条件是企业办公、信息传达保持高效运作的基础。位于金沙江路真北路路口的绿洲中环中心，受中环贯通的利好影响非常明显，。

业内人士指出，一个好的写字楼应该是办公环境和商务环境的高度统一。相对而言，办公环境相对容易达到，而商务环境则需要更多的条件和指标，需要一个长期的沉淀。对于中环区域的写字楼来说，外在“硬环境”已经到位，商务氛围的“软条件”也已初步具备并正逐步提升。

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