成都商业地产发展迅猛 三大商业物业赚头十足

正当市场各方对成都商品房遭遇价格瓶颈的现状略显焦虑的时候，本报联合高力国际发布的《2007年成都商业地产投资价值报告》却带来喜讯，沉寂了3年多的成都商业地产在迥然不同的市场背景下再现生机。市场重拾理性，政府强力支持以及海外资金积极进入等，将成都商业地产推向了一个健康而良性的轨道。

群雄激活成都商业地产

成都房地产市场的发展速度越来越快，其最明显的特征莫过于地产大颚云集的密度越来越高。2007年，这样的势头再度被大大加强，并主要体现在商业地产的投资开发上。尽管项目尚未完全呈现出来，但是风声已经不胫而走。九龙仓在东大街的项目将会以高端商住占据地标位置，凯德置地也必将以大型复合商业点燃人民南路的商业市场，力迅市中心项目据称将创造成都电梯高端商住单价新纪录，万达已经放话表示将在成都投资开发至少3家大型商业……地产大腕在成都商业地产投资开发上所表现出来的活跃异常，让沉寂数年的成都商业地产迅速升温。

今年以来，市区内具有商用性质的物业正以极快的速度诞生。随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升，连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车，与百盛签约，预计将于今年国庆开业。加之刚刚亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度。在中心商业区竞争惨烈的同时，成都新型社区商业中心将受到部分连锁商业的青睐，像沃尔玛、伊藤这些大型连锁商业，一直看好一些新型社区商业中心。伊藤洋化堂双楠店良好的经营业绩证明了这一点，今年，伊藤又将布局城东二环路，去年，王府井在双楠也已与同辉达成了合作意向。

这一切都与包括全球五大行在内的地产顾问机构悉数进驻蓉城有密切关系。在采访中，他们高度一致地表示，相比于北京、上海等一线城市，成都的商业地产市场拥有着无可比拟的市场空间，这正是他们进入成都的重要原因。他们的到来，不仅搅热了成都商业地产投资开发市场，还带来新的商业地产投资思路，为成都商业地产的发展开辟新的开发空间，更为成都商业地产开发商引进了更强更优同时更具竞争力的投资伙伴。在这种程度上说，群雄聚集已经彻底激活成都商业地产投资市场。

经济发展带动投资需求

一直以来，无论在生活价值还是投资价值上，作为西部枢纽城市，成都均获得了高度的认同。近年来，成都经济发展速度的加快，更是极大地拉升了成都房地产市场的投资需求。高力国际成都分公司总经理蔡孟颐表示，三大经济因素为成都的商业地产发展起到促进作用。预计未来5年，成都的宏观经济水平会保持在12%的增长水平，这对房地产业的开发而言，无疑是重大利好消息。

海外资金抢滩成都商业地产

除此之外，人民币升值前景的看好客观上也吸引了外资的投资目光。在最近的一项调查中，成都与其他几个城市被评为了最受外资青睐的城市，其中，商用不动产是这些外资最感兴趣的投资方向。据了解，目前已经有数家海外基金进入成都进行实地考察，他们将会通过自行开发建设、与房地产公司合作开发、与国内房地产开发企业公共发起专项基金、变向融资、购入物业收取租金、项目过桥贷款、收购不良贷款等6大方式进行投资介入。而近期龙湖与荷兰ING房地产机会基金携手轻松拿地无疑为成都商业地产的投资开发书写了范本，这必将让成都商业地产投资需求得到进一步释放。

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投资商业地产政府强力“扎起”

今年以来，在土地供应和产品布局上，政府方面给予了多重有力的支持，这让开发商们核投资者对成都商业地产发展前景信心更足。在土地供应上，2006年，成都实际土地成交6391.21亩，其中商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩。以此推算，2007年至2008年，将有300万m2左右的商业进入市场。2006年，成都市区商业地产市场开发量为152.37万m2，全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/m2，较上年增长21%，创历史新高。业内人士认为，今年这一数字必将再度翻番。从今年前几个月的土地拍卖情况可以看出，相关部门正积极提高商业地块的供应。2007年2月拍卖和挂牌的37宗土地中，包括了30宗商住用地(其中2宗包含两块独立的教育用地)和7宗商业用地。

在产品布局上，四川省商业投资连锁联合会会长冉立春给记者分析了最新的成都市商业网点规划。根据《成都市城市总体规划(2003-2020)》，成都将设置六个外围组团商业中心，分别位于龙泉、华阳、东升、新都-青白江、郫县、温江。建设和完善一个中央商务区、六大旅游休闲商业区(武侯祠休闲商业区、文殊院旅游休闲商业区、水井坊旅游休闲商业区、浣花溪历史文化风景区、十陵历史文化风景区、北郊历史文化风景区)，成都市中心城商业网点总体布局结构由1个市级商业中心区、19个片区商业中心(包括中心城两个副中心)、100个左右居住区商业中心构成。也就是说，按照商业网点规划的布局原则，成都的商业网点体系将会分为市级商业区、外围组团商业中心、片区商业中心、居住区商业中心(社区商业中心)、街坊商业、专业街、中心镇商业和一般镇商业、农村商业等几个层次。商业地块供应量的增大，以及商业网点规划的进一步推进，必将给予开发商更多介入商业项目开发的机会，让成都商业地产价值得到深度挖掘。

三大商业物业最有赚头

甲级写字楼

租金收益十分可观

成都甲级写字楼市场的近两年的供应量比过去五年新增了43%，尽管有数据显示今年甲级写字楼的供应量将再创新高，但事实却是，相比于北京、上海等一线城市，成都甲级写字楼仍正处于库存较少的态势，约为上海的十分之一，为广州的五分之一。与此同时，在第三产业迅速发展的触动和外来企业进驻步伐的加快，让甲级写字楼的市场需求呈现飙升状态。据调查显示，尽管甲级写字楼的空置率呈现出波动，但整体处于下降趋势。2006年市场其平均空置率为12.89%，不断下降的空置率反映出市场处于积极向上的态势。

此外，甲级租金和售价更加稳定也显示了成都写字楼将是一个更加繁荣的市场。从2002年到2007年第一季度，甲级写字楼单位面积租金从78.25元持续上升到101.35元，共上升了23元；每平方米的售价从2002年的8,128元增加到2007年的10,349元，总共增长超过2000元。写字楼平均租金和售价都保持了相对平稳的增长势头，表明了这是一个非常稳定的市场。随着外来实力开发商的进入带来更先进的开发理念，成都甲级写字楼的开发水平也在迅速上升。对于投资者来说，甲级写字楼的租金收益将会越来越可观。

服务式公寓

成都急需真正的服务式公寓

事实上，截至去年为止，成都市场上并没有真正的服务式公寓，直到今年，一些开发商将推出服务式公寓的消息传出，当即引起了投资者的高度关注。

服务式公寓兴起于欧洲，在国内沿海城市已经有十多年的兴旺发展史，其操作模式与经济型酒店和星级酒店都不尽相同。在居住品质、配套服务上，服务式公寓的档次比经济型酒店更高，有的堪比五星级酒店，可提供包括打扫、保全、娱乐健身、商务会所等在内的配套服务；在房间的条件上，服务式公寓多为两房-四房的户型，有的还有别墅户型，这是经济型酒店和星级酒店中少有的，同时它在装修上更强调居家感和亲和力，可带给租客高品质的居家生活。相比之下，经济型酒店的客户较低端，而星级酒店针对的多为临时散客，而服务式公寓则主要针对长期在国内居住的外国人和派驻在国内的高端商务人士，他们一方面追求居住的品质感，另一方面出于长期居住的需要，追求居家生活的氛围，服务式公寓恰到好处地迎合了他们的胃口。如今，这一群体正随着城市的发展呈现出逐年递增的趋势，服务式公寓正是瞄准了这样的市场大“夹缝”应运而生。

那么，成都服务式公寓的投资价值到底有多大呢？根据戴德梁行统计显示：目前上海约有75个大小型的独立或连锁式服务公寓品牌进驻，非集团式经营的小型品牌亦有相当的数量；北京则紧随其后，有近40个品牌进驻，共提供近3万个住宅单位；北京、上海与广州三地的服务式公寓的入住率则分别高达85%、87%、86%，相形之下，成都还是一个完全空白的潜力市场。在此基础上，高力国际最新的数据报告显示进一步点明了成都市场的爆发能量：根据成都外资投资发展的速度，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上，2009年这个数据将突破15000人，这还不包括随行定居的家属，届时，成都市场对服务式公寓的需求预计将会达到1521套，服务式公寓的租金水平也将以5%的增幅逐年递增，2012年将达到200元/月/平方米。这样的数据无论对于开发商还是投资者来说，都具有巨大的诱惑力。

购物中心

购物中心投资机会大

一直以来，成都的商业项目过于依赖传统商圈，这与城市扩张和均衡发展的趋势十分不协调。仔细观察不难发现，成都的核心商圈缺少购物中心的有力支撑。近日，由本报和高力国际联合发布的《2007年成都商业地产投资价值报告》表明，成都宏观经济水平已经达到了可以支持购物中心的门槛，人们的消费需求正由实物消费转向实物消费和服务消费并重，而购物中心恰好能满足这一需求。2006年1-9月，成都实现社会消费品零售总额845.7亿元，同比增长14.8%，其中9月实现96.2亿元，同比增长15.4%。不断增加的社会消费品零售总额展现了成都零售业市场的巨大潜力。同时，成都又是一个休闲旅游城市，居民更追求一种享受型生活方式，但成都的核心商圈缺乏购物中心。面对这样一个海外投资客格外青睐的市场，无论是传统商圈还是新兴商圈，成都的购物中心都拥有着相当大的投资机会点。海外投资客在中国商业物业的投资上采取了非常积极的态度，成都的开发商和投资者应该抓住购物中心的投资机遇。