受9070政策影响 开发商转战广州中小户型写字楼

据有关统计部门的数据，每月约有2000家的中小企业在广州注册成立。再加上科技、商业等行业大环境进一步改善，代理行预期带有升级换代概念的中小型写字楼将获得可靠的市场支撑踏入6月，广州市面上虽然住宅供应量仍然同比略减，但是写字楼供应量却迅速增加，其中更包括不少近年少见的小户型写字楼品种，而它们的开发商大多是昔年以开发实用性住宅见长。

最近推出的百嘉信金科大厦，位于北京路商圈附近，周边是成熟的商业区，而该大厦不少单元可望见人民公园景观。该板块已经数年未出现新货，二手电梯住宅单元的价格也已超过15000元/平方米，而且少见放盘。金科大厦作为写字楼，售价却只有12000元/平方米，户型从42~140平方米不等，其中又以100平方米或以下的户型居多，比中心区一些楼盘的户型面积还小，也就是说，不足50万元可以在这里买一套写字楼。

该项目负责人表示，金科大厦主要针对周边的创业型公司以及中小型企业，由于邻近政府重要部门如市委、规划局、房管局、法院、交易会旧馆等，周边已自发地聚集了一批会计师事务所、律师事务所、外贸公司、业务公司等，而在住宅禁商之前，这些公司大多租赁住宅办公，目前部分公司年审已到期，或由于业务扩张需要另觅办公场所，因此这个可以24小时办公，而且费用相宜、交通便利的写字楼正符合他们的要求。预计未来该写字楼出租率可以维持在95%左右，而9及17楼目前为开发商自己持有经营，招租租金在每天80~95元/平方米之间。

另外，在天河的沙河一带，曾以开发超小户型而一炮打响的豪景花园，其开发商也将最后一栋物业改为小户型写字楼，针对周边批发市场的客户。在CBD珠江新城，富力继爱丁堡公寓、史丹尼公寓两个酒店型公寓陆续发售之后，又在其旁边开始销售富力摩根商务大厦，主打概念为创业型写字楼，以中小户型为主，而且售价低于旁边的富力爱丁堡公寓约20%，只是15000元/平方米，并送装修。

虽然这些项目规划性质为商用，但是仅仅一年以前，不少开发商仍更倾向于将这类商用项目打造为投资型的酒店公寓，通过高回报率的承诺吸引投资客购买。如2006年中发售的天河MBA公寓原规划为写字楼，在停工数年后，以国际公寓定位重出江湖，虽然只是毛坯交楼，而且一层户型多达20多套，被业界评为建筑类似小型酒店，但仍然卖出了9800元/平方米的高价。北京路商圈的锦源国际公寓情况也与此类似。

但是在去年酒店公寓热潮消退后，这些陆续交楼的酒店式公寓开始面临难以找到租客或者出租回报率偏低的尴尬情况。如MBA公寓，售价加上装修费用接近50万元一套，而租金只是2000元/月左右，年毛利回报率只有4%左右。其中开发商实力最雄厚的富力爱丁堡公寓，也只是提供租客约6%的年回报率，而锦源国际公寓更是销售欠佳。加上从2007年开始，90/70新政开始实施，以及股市火爆，大部分投资客已对酒店式公寓兴趣不再。

如中原、满堂红、合富置业等中介行的有关分行负责人表示，目前出租较好的小户型公寓的出租回报大概是5%~7%之间，很多公寓都会把自己产品的回报率夸大20%~30%左右，如果是号称8个点的话，实际回报率大概是在5%左右，8%是几年后的远景，5%才是现状。广州很多公寓产品并非真正意义上的酒店式公寓，无论在硬件还是软件上都未达标，与普通住宅相比，只是主打户型和一些物业服务上的不同而已，价格却要高出许多。将来普通住宅中的中小户型大量涌现的话，这些“四不像”公寓产品的生存空间将大大缩小。

据有关统计部门的数据，每月约有2000家的中小企业在广州注册成立。再加上科技、商业等行业大环境进一步改善，代理行预期带有升级换代概念的中小型写字楼将获得可靠的市场支撑。以富力在CBD的爱丁堡公寓以及富力科讯大厦的出租情况为例，科讯大厦在落成后的半年内已全部出租完毕，而爱丁堡公寓的出租速度则相形见绌。富力方面表示，目前富力摩根商务大厦预计今年底落成后，4个月左右将出租完毕，目前已有不少广告、法律类的创业型企业开始购入物业。