火爆引力拉动一线城市写字楼 价格普涨埋隐忧

在一线城市对于办公楼物业的开发并持有成为一种投资趋势。当然，市场本身的火爆并非一直持续下去，而可能在接下来由于大量写字楼的面市而有所改变。北京、上海与广州的写字楼市场都在高位行走　业内人士预测，今年全国的写字楼市场仍将延续去年的火爆态势，都将呈现“量价齐增”的态势，值得一提的是，接下来，快步紧跟的二线城市也将分食写字楼市场这块蛋糕。继住宅市场价格飞涨之后，更多二线城市的写字楼租金与售价也将同期递增。当然，随着扎堆的投资，接下来一线城市显然会有大量的写字楼上市，这可能直接影响到写字楼租金和售价在持续提价的快车道上可以走多久。

办公楼“吸铁石”

在一线城市对于办公楼物业的开发并持有成为一种投资趋势。当然，市场本身的火爆并非一直持续下去，而可能在接下来由于大量写字楼的面市而有所改变。北京、上海与广州的写字楼市场都在高位行走。

北京是一块巨大的吸铁石。在北京，越来越多的国内开发商开始参与开发商业项目，并一改以前将项目出售直接获取利润的方式，代之以长期持有并主动参与到后期的经营管理中，以获取长期利益。世茂房地产继年初成功收购CBD核心区的华平国际大厦后(现改名为世茂大厦)，5月23日又宣布进入三里屯，北京另一重要的商业核心区。短期之内，仅在北方的几个商业项目上，世茂房地产就已投入近200亿元资金增加经营性商业物业。

《第一财经日报》记者了解到：新竣工项目中的很多租户都是自有产权的业主。例如，万达集团将进驻位于中央商务区的万达广场大厦B座，使用其中8000平方米，而将余下的2万平方米用于出租。中化公司将迁入凯晨广场，进驻7－13层，并出租余下的办公楼层。紫光发展大厦A座由北京勤诚书报刊发行有限公司持有经营。

这种扎堆投资的情况与当地火爆的写字楼市场相关。而类似的投资热情不仅在北京，在广州与上海同时存在。仲量联行的数据显示，2007年第一季度，北京有6个写字楼项目相继完工，总面积超过55万平方米。其中，多数项目都是产权单一并只租不售的地产。完工的项目如位于中央商务区的华贸中心一期和位于金融街的卓著国际金融中心。

上海的情况也大抵如此。根据世邦魏理仕发布《全球市场租金》调查，在全球前50名最昂贵写字楼市场中，上海浦东排在第38位，浦东地区甲级写字楼去年全年租金上涨了13.2%，排在去年全球50大租金增长最快市场之列。上半年，上海写字楼市场的走势良好。5月份，上海写字楼销售市场大幅度的价格回升，甲级写字楼的销售价格比上月有所提升，平均销售价格为14572元/平方米，比上月上升11.6％。价格的回升主要是由于成交结构造成的，传统区域形成了“量价齐升”的成交局面，并且甲级写字楼成交10套，从而大大拉高了全市写字楼成交的均价。

其中，甲级写字楼基本在27000元/平方米左右，而乙级写字楼的销售价格则基本在12000~15000元/平方米之间。上海写字楼市场特别是甲级写字楼处于供不应求的态势。同期，戴德梁行发布统计显示，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。更为可观的是，第一季度甲级写字楼总体吸纳量约5.76万平方米，比去年第四季度增加234%。