限外新政策出台：抵制楼市投机的预防针

“地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案；外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。”近日，商务部和国家外汇局联合正式公布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。

上海五合智库总经理邹毅昨日在接受本报记者采访时表示，该《通知》以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。按照这个政策，外商必须先取得土地使用权或房地产建筑物所有权，或者是已和相关部门签订了土地使用权的预约出让或购买协议，才能够申请设立房地产企业，而未达到要求，审批部门不予批准。

政策出台背景：抑制泡沫，抵制投机

邹毅向记者表示，此次限外新政的出台，是继去年国务院六部委联合下发房地产限外政策之后的进一步规范与深化。之所以政府如此关注外商投资房地产的经济行为，主要在于活跃的外资进入行为，对金融体系的影响巨大而深远。在日本、东南亚、香港等地区在经济泡沫期间，外商投资房地产所扮演的破坏性角色都是导致一国房地产泡沫的起因，而外资的过度介入、政府的疏于监管、宽松的货币政策都是导致泡沫产生并崩溃的几个重大因素。

“抑制泡沫，抵制投机行为，已经成为政策的核心目的。”邹毅认为，当前中国稳定的政治局势、良好的经济前景、巨大的本地市场、日渐富裕的消费人群，已经吸引了欧洲、美国甚至中东等地区的大投资商进入到中国。中国在国际资本的全球资产配置中，已经占有了越来越重要的地位。并且这种由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币汇率逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益。同时，面对当前白热化的房地产价格上升趋势，在这样的背景下，国际资本的大举介入，力图通过对人民币计价资产的投资，从而分享房地产项目盈利和汇兑收益等两重利润，动机不言而喻。

外资的潜威胁：抽取利润，攻占市场

邹毅告诉记者，房地产是典型的资本密集型行业。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。房地产大集团在行业转型过程中的诞生，会给行业带来规范的产品、高质量的服务和更高的生产效率。

但是，如果在一国房地产市场发展初级阶段，过度引进外资，那代价将十分巨大，主要体现在：第一，外资的资本优势将使得本土企业在竞争中落败。作为重要生产资料的土地储备，是决定房地产企业未来竞争成败的首要因素。外资所带来的强大资本优势，将在土地市场上占据优势，从而抢食本地开发商的市场空间，不利于发展本国房地产企业。第二，外资在本国的盈利转移，将使得经济带来巨大的风险。外资房地产企业在中国开发获得盈利的同时，必然带走部分盈利，而这种大量资本的转移伴随着人民币升值时的汇兑收益，必然会使经济出现冷却，刺破经济泡沫，甚至带来经济危机。