跨国公司集合京CBD写字楼 CBD进入商务升级阶段

高力国际的报告显示，2007年第一季度，北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套，其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈，他们在本季度里的新增需求量一共有1538套，占到全市新增需求量的66％。对于为何要选择CBD区域的写字楼，世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为：“根据我们过往的经验，CBD里面住宅项目的价值，应该是整个城市的龙头。比如天津CBD的天津中心，上个星期我们在新加坡做了一个说明会，反应很好，两天以内有108组客户，最后成交了18套，是7万元/平方米。很多国外客户，也十分看好CBD区域。”目前，北京CBD汇集了109家外资金融机构代表处及北京地区80％以上的外资银行类机构。基本形成以公司总部为核心、以外资金融保险机构为保障、以咨询服务机构为配套的产业生态链。

朝阳区商务局局长、北京CBD管委会常务副主任刘春成告诉《第一财经日报》：“北京CBD区域从最早的居民区，经过7年的发展，如今已经成为国际金融机构及跨国企业的云集之地。预计到今年年底，CBD将完成规划面积的80％左右。”截至今年3月份为止，CBD区域中进入500强的超过了169家。今年CBD迎来了商务配套升级时代，万米绿地的建成，国贸三期、北京财富中心二期御金臺等重点配套项目的推出，路网的逐步构成，都标志着CBD区域硬件、软件建设更趋于精细配套服务多元化发展。”

商务升级：跨国公司集合CBD写字楼

1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。北京CBD周边涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司。

刘春成介绍说：“截止到今年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中外资及港澳台企业783家，所占比例为17.86％；服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60％，是CBD的主导产业；共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处，预计到2008年这个数字将增长至400家。”写字楼的开发往往被视为商务平台的直接风向标，高品质的写字楼更是吸引全球企业落户的焦点。北京CBD自2000年以来，已开工的写字楼项目达29个，地上总开工面积约480万平方米；竣工写字楼的面积从2004年的6.9万平方米增加到2006年的81.8万平方米。这些不仅创造着一个富有吸引力的城市空间，更是大大增强了区域竞争力，为世界500强及全球性企业提供了进驻北京的优质平台。戴德梁行报告显示：在未来半年内北京甲级写字楼的新增供应面积将达到116万平方米，其中，CBD区域仍然是供应最为集中的地区，将占到43.7％。

以北京CBD首个开工的项目，72.7万平方米的北京财富中心为例，这里涵盖写字楼、公寓、酒店式公寓、酒店、商业等业态，为北京CBD提供多元化的商务配套设施。北京财富中心负责人、香江国际置业有限公司总裁杨莉珊女士介绍说：“财富中心目前已经聚集了普华永道、谷歌、上海通用、爱德曼公关、世邦魏理仕等众多国际知名企业，正在成为全球服务型企业的总部基地。”

配套升级：从酒店式公寓到CEO官邸

高力国际的报告显示，2007年第一季度，北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套，其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈，他们在本季度里的新增需求量一共有1538套，占到全市新增需求量的66％。对于为何要选择CBD区域的写字楼，世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为：“根据我们过往的经验，CBD里面住宅项目的价值，应该是整个城市的龙头。比如天津CBD的天津中心，上个星期我们在新加坡做了一个说明会，反应很好，两天以内有108组客户，最后成交了18套，是7万元/平方米。很多国外客户，也十分看好CBD区域。”香江国际置业有限公司高级副总裁潘明朗先生认为：“北京CBD住宅已经发展到了第三代。”第一代住宅以酒店式公寓为主，主要是为了满足外籍人士来京的短暂性居住需求，代表项目有：国贸、嘉里、京广、雅诗阁、丽晶苑等，大多数是只租不售，多作为写字楼或者酒店的配套功能出现，这类公寓的出现，出租率及租金水平都比较高，市场反映较好。

第二代住宅是随着2001年北京CBD规划方案的确定，2001~2005这一阶段公寓开发主要是基于满足CBD开发总量中25％的居住功能，避免单一的办公功能使得北京CBD成为一座“卧城”。产品的户型面积主要以两居室和三居室为主力，产品品质较高，但同质化现象较重，多个项目产品风格及户型设计非常类似；住户多以国内的经理人或者白领阶层为主，短线投资比例较大。

随着北京CBD商务环境的进一步完善以及越来越多外资机构的进驻，北京CBD的整体商务氛围已经逐渐和世界CBD接轨，逐步投入使用的酒店、商业等商务配套设施也使得北京CBD正在走向一个功能复合化的活力区域；在此背景下，从2006年开始逐渐投放市场的第三代公寓项目与第二代相比，拥有更为稀缺的土地资源（目前CBD区域内可供进行公寓开发的土地几乎为零），面对的是更国际化的客户需求，产品整体档次非常高，特色鲜明，亮点突出。它们不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地，自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能。不仅仅是投资品，更是收藏鉴赏品；不仅仅为了满足居住，更是身份及财富的社交展示场，这些正是升级版公寓的核心价值所在，也是全球CBD公寓的相同特点。第三代公寓的目标客户从经理人上升为集团CEO、外籍首代等，以银泰中心柏悦居/柏悦府、财富中心二期公寓御金臺以及新城国际三期及世界城等项目为代表。

潘明朗说：“御金臺面对的是更国际化的客户需求，无论是在土地价值、产品形象、产品品质上，还是在居住人群方面，都可视为北京CBD公寓的升级版，不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地，自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能。不仅仅是投资品，更是收藏鉴赏品；不仅仅为了满足居住，更是身份及财富的社交展示场，这些正是升级版公寓的核心价值所在，也是全球CBD公寓的相同特点。”