2007顶级地产报告之资本竞逐 全球跨境资本蜂拥亚洲

早报地产评论员王舒东方早报《东方置业》“2007顶级地产标准评级”正在进行，来自全球各大知名地产咨询公司的高层将陆续亮相《东方置业》，畅言中国顶级地产的现状与未来、得失与思考。

摩根士丹利一年多前投向陆家嘴中央公寓的7亿人民币，在近日看到丰厚收成。

世邦魏理仕近日发布的研究报告表明，这座现命名为上海新月的高级公寓，近日劲推一房至五房的单位。继去年9月首度上市的一期大获成功之后，摩根士丹利当初投资此项目，被预测可获得超过10%的投资回报，目前看来绝非虚言。

境外租客拉动高端物业

自今年5月起，由于大量外籍人士计划夏末入住，市场需求激增。而房源及其周边学校名额的紧张也使租户早早开始了寻觅之旅。毗邻浦东世纪公园的上海新月二期去年上市的一期表现不俗，即便租金达到1500-4800美元，但仍受到日本客户青睐。二期上市有望使该项目继续升温。

“市场租金表现良好，这种势头有望延续至夏末。”世邦魏理仕张青预测。

跨境投资的赢家并非只有大摩。刚刚过去的6月，汇丰银行与新鸿基顶着正午酷暑，联合在上海浦东陆家嘴举行签约仪式。汇丰宣布收购新鸿基在陆家嘴的国际金融中心的一幢大厦，设计规模共20层楼超过5万平方米。

海外资本在上海的收获，几乎全部体现于各类物业的高端市场。而在更大的范围内，一场基金的地产投资竞逐正形成全球性热潮。

跨境交易亚洲奔腾

戴德梁行发布的专项研究报告表明，回顾过去1年全球的房地产投资市场，全球房地产投资金额更是创下了6千亿美元的纪录。全球有2万4千亿美元的资金在寻求合适的房地产投资机会，也就是说全球市场内平均每4元的资本金在竞相追逐每1元的房地产项目。

值得注意的是，亚太地区的增长最为迅速。

与此同时，直接投资收购仍然表现为较强的增长势态。2006年流入房地产市场的资本净流量约为8600亿美元，增长率为5%，相比上一年的34%显得较为温和。

全球房地产投资活动中值得关注的一个特点是跨境的投资收购所占比重达到了40%，比上一年增加了10%。美国的投资资金仍然是最庞大的资本来源，紧随其次的是澳大利亚和中东地区。

投资方向更加分散跨度更大遍布全球

各主要地区。中东资本已将其重点转移到核心的新兴市场——亚洲、南非以及北非。

今明两年温和增长大量的资本过剩仍然使得主要城市的收益率有所下降，因此2007-2008年的资金流向更取决于物业租金增长的前景和本地市场的经济增长状况。

戴德梁行研究调查表明投资者会在2007年扩大投资，包括有租赁需求的房地产物业。

然而，在全球利率走向不确定的情况下，回报率下降的空间将越来越小。戴德梁行中国北部地区投资主管叶建成分析，由于回报率下降空间的有限，投资者所考虑的要素很有可能会转向，将更加注重物业租金增长的趋势，物业的位置和素质以及自身需求。

叶建成认为，全球用于房地产投资的资本仍然是坚固而充实的，随之全球范围的投资环境也将越富有挑战性。房地产投资的机会相当可观，但同时愈加要求提高和加深对于整个投资市场的认识。

“今明两年还将会有一个相对较平稳的增长。”叶建成说。